domingo, 2 de outubro de 2011

Avaliação de solos aptos para construção em expropriações

Pela sua importância, não podemos deixar de reforçar que o Código das Expropriações permite que na avaliação  dos bens expropriados sejam atendidos outros critérios que não os expostos no normativo legal. Mas, o que  prevê o Código, no caso de solos aptos para construção?

Em primeiro lugar será a média aritmética actualizada dos preços das aquisições ou das avaliações fiscais que o corrijam, efectuadas na mesma freguesia e freguesias limítrofes, nos últimos três anos, de imóveis equivalentes.

Apesar da sua bondade, é uma premissa difícil de concretizar. Num primeiro momento, porque as repartições de finanças não disponibilizam estes valores (ou não sabe sabem!) às entidades expropriantes. Depois, porque as avaliações das finanças não reflectem as alterações existentes no mercado. Já não é novidade, hoje em dia, que existem imóveis que são vendidos abaixo do valor patrimonial tributável, em prejuízo evidente dos contribuintes (liquidam IMI e IMT que não lhes são devidos!).

Quando este critério não for passível de aplicação, ou seja, sempre, o valor do solo apto para construção estima-se (e não “calcula-se”) em função do custo para construção, em condições normais de mercado, tendo como referencial os montantes fixados administrativamente no regime de habitação a custos controlados ou renda condicionada.

O valor do solo apto para construção deverá ser, no máximo, 15% dos custos de construção, majorados de acordo com artigo 26º-7 do C.E.:
a) Acesso rodoviário, com pavimentação em calçada, betuminoso ou equivalente junto da parcela - 1,5%;
b) Passeios em toda a extensão do arruamento ou do quarteirão, do lado da parcela - 0,5%;
c) Rede de abastecimento domiciliário de água, com serviço junto da parcela - 1%;
d) Rede de saneamento, com colector em serviço junto da parcela - 1,5%;
e) Rede de distribuição de energia eléctrica em baixa tensão com serviço junto da parcela - 1%;
f) Rede de drenagem de águas pluviais com colector em serviço junto da parcela - 0,5%;
g) Estação depuradora, em ligação com a rede de colectores de saneamento com serviço junto da parcela - 2%;
h) Rede distribuidora de gás junto da parcela - 1%;
i) Rede telefónica junto da parcela - 1%.”

1 comentário:

  1. O valor de 15%, previsto no nº 6 do artigo 26º é relativo a " Num aproveitamento economicamente normal, o valor do solo apto para a construção deverá corresponder a um máximo de 15% do custo da construção, devidamente fundamentado, variando, nomeadamente, em função da localização, da qualidade ambiental e dos equipamentos existentes na zona, sem prejuízo do disposto no número seguinte", e é a parte subjectiva da avaliação. O nº 7, referido no texto, no máximo de 10% é mais objectiva e por isso menos problemática.
    A discussão sobre se podemos dar 15% a um terreno, com base no nº6 é interessante, porque esse seria o terreno ideal. Av. da Liberdade (para comércio), Quinta da Marinha (para habitação) ? E todos os outros teriam esse ideal como referência, o que faria que um terreno em Quadrazais dificilmente poderia valer mais de 1 ou 2 %, o que não acontece.

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