A rentabilidade no arrendamento

A revista Confidencial Imobiliário de janeiro de 2020 apresentou um artigo escrito por Rui d’Ávila, Engenheiro Civil, em que o autor reflete sobre a rentabilidade no arrendamento habitacional.

Achamos o artigo muito interessante e por isso aconselhamos vivamente a sua leitura.

Desde logo porque faz uma resenha histórica muito sucinta e muito bem explicada sobre a evolução da legislação imobiliária, com início ainda antes do 25 de Abril. Para quem entra agora no negócio imobiliário, é muito importante perceber porque é que chegamos a este estado de coisas, o que de positivo foi feito sobre o mercado de arrendamento e quais as nuvens negras que se aproximam, resultantes de um pensamento avesso ao investimento dos privados:

“…e, em 1974 voltou-se ao congelamento em todo o País, apesar do cenário inflacionista que então se vivia. Esta medida política e administrativa defraudou os proprietários ao ponto de durante muitos anos ninguém ter investido nesse mercado.

Sem um mercado de arrendamento disponível, os candidatos naturais ao inquilinato recorreram à aquisição de casa própria, com crédito bancário de longo prazo, e assim temos vivido, com os Bancos a serem senhorios temporários.”.

O autor, a partir de um exemplo concreto de um investimento imobiliário para arrendamento, “Suponhamos então que se trata de um apartamento num edifício com 10 anos, com dois quartos, na freguesia de Ramalde, com cerca de 100 m² de área privativa, adquirido por 220 000 € ou seja a 2200 €/m²…” faz uma análise económico-financeira exaustiva, chegando à conclusão que a taxa interna de rentabilidade média (TIR média), líquida de imposto sobre rendimentos prediais - uma taxa liberatória que é 28% em Portugal - de 4,8 %, com um desvio-padrão de 1,3%.

De facto, um número que nos faz refletir. Como bem diz o autor “o arrendamento residencial é um negócio que tem uma rentabilidade líquida moderada, cerca de 4% a 5 % ao ano”.

Dois apontamentos finais, no fundo duas curiosas reflexões do autor, que são muito úteis para a análise que o perito avaliador de imóveis tem fazer quando prepara o seu relatório de avaliação imobiliária:

-A utilização da informação do INE sobre o valor mediano das rendas e a forma de chegar à conclusão que para a freguesia em estudo o desvio-padrão era reduzido (“Este valor não deve ter um desvio-padrão significativo porque a diferença para a freguesia mais cara do Porto não é grande”). Uma forma de validar a utilização dos dados, muito interessante;

- A comparação do valor da renda com a prestação mensal de uma hipoteca.

Como bem diz Francisco Espregueira, um dos mais preparados peritos avaliadores de imóveis, “não se avalia ao m2”. 

Uma avaliação de imóveis deve ser refletida!