domingo, 24 de junho de 2018

Análise de sensibilidade.



No imobiliário, uma análise de sensibilidade é recomendada quando o valor de um ativo pode variar em função do comportamento de várias variáveis independentes, que comportam alguns fatores de risco. 

Estamos a falar, por exemplo, em variações da taxa de juro, da taxa de inflação ou da atividade económica, que podem ter influência decisiva no VAL ou no TIR de um investimento. 

Para o perito avaliador de imóveis justifica-se a atenção a esta problemática. 

O Microsoft Excel apresenta-nos algumas ferramentas que nos podem ser muito úteis, permitindo-nos, por exemplo, estudar a variação do VAL da TIR em função da wacc (Tabela de Dados) ou, de uma forma mais simples, qual o valor da wacc de torna o VAL nulo (Atingir objetivo). 

O próximo vídeo explica, de forma simples, como podemos utilizar o Excel para a realização de estas análises. 


Para os avaliadores mais exigentes é aconselhável a análise de risco recorrendo à Simulação de Monte Carlo, através de um addin para o Excel, de propriedade da Oracle, chamado Crystal Ball. 

Permite estudar qual o impacto que tem na variável que estamos a estudar, seja ela, o VAL, TIR ou outra, os milhares de combinações possíveis existentes nas variáveis independentes do nosso estudo. Este addin pode ser instalado, gratuitamente, por um período de 30 dias, podendo ser feito o “download” em 

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domingo, 17 de junho de 2018

Valor do Bem hipotecado (Mortgage Lending Value)

No artigo de hoje vamos voltar a escrever sobre o Mortgage Lending Value (MLV), muito caro ao sistema bancário, e aos peritos avaliadores de imóveis, para o caucionamento de créditos hipotecários. 


O MLV tem por base uma avaliação prudente do valor do imóvel, considerando os aspetos sustentáveis a longo prazo desse imóvel e as condições normais do mercado, afastando assim os elementos especulativos dessa avaliação. 

Valor do Bem hipotecado
Figure 1. Mortgage Lending Value portrayed in Bienert and Brunauer, 2007, p. 546. 

Segundo a definição da Diretiva 2006/48/EC é “The value of the property as determined by a prudent assessment of the future marketability of the property taking into account long term sustainable aspects of the property, the normal and local market conditions, and the current use and alternative appropriate uses of the property. Speculative elements shall not be taken into account in the assessment of the mortgage lending value. The mortgage lending value shall be documented in a clear and transparent manner.” 

O setor bancário europeu pretende que “Quanto ao conceito de valor do imóvel, para o setor bancário adota-se o conceito de “valor do bem hipotecado” (mortgage lending value ou MLV), como limite superior, para todos os imóveis que caucionam créditos hipotecários. Trata-se de um conceito “through-the-cycle” (e não “point-in-time”), o qual tem por base uma avaliação prudente do valor do imóvel, considerando os aspetos sustentáveis a longo prazo desse imóvel e as condições normais do mercado, afastando assim os elementos especulativos dessa avaliação. Para as restantes situações, o “justo valor”/valor de mercado (“point-in-time”) é o conceito de referência.” – In A avaliação e valorização de imóveis – uma abordagem integrada para o sistema financeiro português – documento de consulta, dezembro de 2013, do Banco de Portugal, CMVM e Instituto de Seguros de Portugal. 

É, portanto, muito claro que o Valor de Mercado pode deixar de ser a condição para a concessão de crédito e passar a ser o Mortgage Lending Value (Valor do Bem hipotecado). 

Em termos práticos ainda não foram ainda definidas as metodologias para o estimar. Supostamente, o Valor do Bem Hipotecado pretende “amortecer” as variações que o Valor de Mercado possa ter ao longo do tempo de vida do imóvel ou da concessão do empréstimo. 

É curioso verificar, por exemplo, as diferenças profundas entre as formas de estimativa na Espanha e na Alemanha. Na Alemanha o MLV nunca poder ser superior ao Valor de Mercado, ao contrário do que pode suceder em Espanha! 

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domingo, 10 de junho de 2018

Pequenos-almoços do imobiliário

Estivemos no “Pequenos-almoços do imobiliário” no passado dia 6 de junho, numa organização da Vida Imobiliária. Foi uma sessão muito interessante e aqui queremos dar nota de alguns temas que foram abordados.

Foram intervenientes Pedro Baganha, da Câmara do Porto, Francisco Ferreira Lima, da Caixa Geral de Depósitos, Ricardo Guimarães, da Vida Imobiliária e ainda Ricardo Sousa da Century21. 

Fotografia do eventoPedro Baganha abordou a temática do novo Plano Diretor Municipal (PDM), sem antes ter deixar uma nota de esperança quanto ao que pode ser uma diminuição dos sinais de desertificação da cidade. Referiu como pequenos indicadores desta esperança o aumento do número de contadores de água e também do número de recenciados nas últimas eleições, comparativamente com as eleições anteriores. 

Quanto ao novo PDM, estabeleceu a sua visão em quatro eixos: atratividade, coesão, dinâmica e sustentabilidade. 

Para o orador é importante que o Porto seja uma referência entre as cidades médias europeias e que reforce a centralidade da cidade em relação à área metropolitana. Salientou que uma maior atratividade só acontece com um aumento demográfico assente na fixação de população jovem e no preparar da cidade para ser amiga da terceira idade. 

A coesão passa pela vertente social, de uma cidade inclusiva para os mais desfavorecidos, numa sã convivência com os mais favorecidos, e também por uma vertente territorial. Lembrou que 13% da habitação é propriedade do município, um rácio 6 vezes superior à média nacional. 

Avançou que o dinamismo só se consegue com uma matriz cosmopolita, com uma diversificação da oferta de emprego e com uma atividade económica diversificada, onde convivam, por exemplo, o turismo, os serviços e a Academia, como polo da criação de conhecimento. 

A sustentabilidade passa por não deixar para as gerações futuras o passivo que agora está a ser gerado. Vão ser tomadas medidas estruturantes no âmbito da mobilidade e do ambiente. Chamou a atenção da assembleia na aposta de uma maior densificação urbana onde já existam condições, com o provável aumento do índice de construção. Deixou um último alerta para o crescente condicionamento ao trânsito automóvel no centro da cidade. 

Francisco Ferreira Lima falou de algumas melhorias da CGD no âmbito do crédito hipotecário através de algumas ferramentas, como sejam a “Decisão na Hora” em que para condições “standard” o crédito é aprovado em 48 horas, e no limite de até 10 dias úteis do processo de contratação. 

Além de dar a novidade que o “spread” de referência passou para 1.3%, alertou para um ponto muito importante, que é não circunscrever a análise do processo de escolha do crédito bancário à escolha de um “spread” mais baixo mas sim ao MTIC (sigla de “montante total imputado ao consumidor”. O MTIC corresponde ao montante total que o cliente terá de pagar à instituição durante todo o período do empréstimo. Resulta da soma do montante total do empréstimo com os custos do crédito (juros, comissões, impostos e outros encargos). Muitas vezes “spreads” mais altos têm MTIC’s mais baixos! 

Chamou ainda a atenção para o Crédito Habitação “Taxa fixa”, que pode ser uma ferramenta importante para a defesa dos investidores quanto a um possível aumento das taxas de juro. 

Com Ricardo Gui marãesficamos a perceber a necessidade de utilização das ferramentas da Confidencial Imobiliário (ficamos a saber da valorização “exponencial” dos centros históricos de Lisboa e Porto e a concentração excessiva de tipologias T0 e T1. 

Finalizamos com a surpreendente exposição de Ricardo Sousa. Numa altura em que todos vivemos nas nuvens com os preços do imobiliário e com os números das vendas, Ricardo Sousa fez-nos descer à terra, alertando-nos contra o excesso de otimismo que todos estamos a vivenciar. 

Falou de oportunismos e especulação, do impacto que as decisões políticas podem causar (na Catalunha e na Century21, entre “antes da independência” e o “depois da independência” houve uma retração de 50% nas transações), que a migração para as periferias está a fazer aumentar o preço dos imóveis, que a banca está financiar mais o crédito à habitação e menos a promoção imobiliária e que o “Loan to value” nas transações mediadas pelas consultora é de 60%. 

Foi um pequeno-almoço que quase entrava pela hora de almoço, tal o interesse do evento!

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