domingo, 15 de julho de 2018

Índice de Preços das Propriedades Comerciais 2017

No artigo de hoje fazemos uma transcrição da publicação “Índice de Preços das Propriedades Comerciais 2017”, emitida em 28 de junho de 2018 pelo Instituto Nacional de Estatística: 

“Em 2017, o Índice de Preços das Propriedades Comerciais (IPPCom) apresentou uma variação média anual de 3,3%, acelerando 1,3 pontos percentuais (p.p.) em relação a 2016. Apesar desta aceleração, o aumento observado nos preços das propriedades comerciais em 2017 manteve-se a um nível significativamente menor que o observado nos imóveis residenciais (9,2%). 

1. Índice de Preços das Propriedades Comerciais 

Em 2017, o mercado das propriedades comerciais continuou a mostrar alguma dinâmica de crescimento dos preços, tendo-se registado uma taxa de variação média anual de 3,3%. Este valor superou em 1,3 p.p. a taxa de variação observada em 2016. 

Comparativamente com o Índice de Preços da Habitação (IPHab), o crescimento dos preços dos imóveis comerciais foi inferior em 5,9 p.p. ao evidenciado pelos imóveis residenciais. A diferença registada em 2017 entre o IPPCom e IPHab acentuou-se face ao ano anterior, passando de 5,1 p.p. em 2016 para 5,9 p.p.. 

No gráfico seguinte apresentam-se as taxas de variação médias anuais dos últimos sete anos dos dois principais indicadores da evolução de preços do mercado imobiliário nacional. 





NOTAS EXPLICATIVAS 

Índice de Preços das Propriedades Comerciais 

O Índice de Preços das Propriedades Comerciais (IPPCom) tem como principal objetivo medir a evolução dos preços das propriedades comerciais transacionadas no território nacional. 

À semelhança do Índice de Preços da habitação (IPHab), divulgado pelo INE desde Julho de 2014, a compilação do IPPCom utiliza informação administrativa fiscal do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) e do imposto municipal sobre imóveis (IMI). Esta informação é enviada mensalmente ao INE pela AT com base num Protocolo de Colaboração celebrado entre estas duas instituições. O INE agradece a colaboração da AT nesta área. 

A metodologia de cálculo do IPPCom baseia-se na estimação de uma relação funcional entre o logaritmo dos preços de transação das propriedades comerciais e as suas características (e.g., área, localização), enquadrando-se no âmbito dos modelos probabilísticos de “preços hedónicos”. Com esta abordagem, é possível controlar as diferenças qualitativas das propriedades comerciais transacionadas e estimar uma taxa de variação de preços ajustada de efeitos da alteração da qualidade. 

O IPPCom é um índice encadeado com base 100 = 2015. A metodologia de encadeamento seguida na compilação do índice permite que a estrutura de ponderação seja atualizada anualmente com informação referente ao valor das transações das propriedades comerciais realizadas no ano imediatamente anterior ao ano a que se reporta o índice. Taxa de variação média anual A variação média compara o índice médio de um ano com o do ano imediatamente anterior. 

Prédios comerciais 

Prédio urbano que consiste num edifício ou numa construção licenciada para fins comerciais, ou que, na falta de licença, tem fins comerciais como destino normal.”



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domingo, 8 de julho de 2018

Avaliação de imóveis e mediação imobiliária


Pensamos não cometer nenhuma inconfidência se partilharmos a conversa de avaliador de imóveis para profissional da mediação imobiliária que tivemos há cerca de dois anos com Massimo Forte, acerca do estudo que foi publicitado no nosso artigo, e que resolvemos republicar agora para ficar ao alcance de todos. 

Lembrava Massimo Forte que o preço aconselhado, na mediação, resulta, quase exclusivamente, do método comparativo de mercado. Referia ainda que deveria aconselhar-se um valor mínimo e máximo ao cliente, dando-lhe a liberdade para o escolher. 

É certo que advogamos em causa própria, pois defendemos intransigentemente a inferência estatística no método comparativo de mercado, mas é nossa firme convicção que a inferência estatística é uma ferramenta muito útil para a mediação imobiliária. 

Esta nossa perceção baseia-se principalmente no facto desta metodologia retirar qualquer subjetividade na análise de valor de um imóvel e também permitir sugerir a indicação de um intervalo de valor. 

Poderá ser colocada a questão da morosidade ou da complexidade de se obter uma equação e um intervalo de confiança, mas relembramos aqui o nosso artigo “Uma ajuda para avaliadores”, em que apresentamos uma ferramenta que, rapidamente, soluciona o problema. 

Por outro lado, obtida uma equação de regressão para uma determinada zona, esta perdura por muito tempo, não sendo necessário repetir o processo sempre que é necessário avaliar um imóvel. Aliás, é muito mais simples, pois rapidamente encontramos o valor do imóvel que pretendemos angariar. 

Após a análise de regressão e a obtenção da equação, deve ser estimado um intervalo de confiança, intervalo estimado onde a média de um parâmetro de uma amostra tem uma dada probabilidade de ocorrer. 

No nosso estudo, por exemplo, à data da avaliação, julho de 2016, um apartamento no Parque das Nações, com uma instalação sanitária, classificação energética classe A e um lugar de garagem deveria ter um valor de 3.785€/m2. 

Contudo, com 90% de probabilidade, podemos afirmar que, à data da avaliação, julho de 2016, o valor do apartamento situar-se-ia entre os valores de 3.587€/m2 e 3.983€/m2 (intervalo de confiança estimado). 

O estudo apresentado poderá ser obtido [aqui].

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domingo, 1 de julho de 2018

A portabilidade das avaliações imobiliárias (II).

Em outubro de 2017 apresentamos o Projeto de Lei 624/XIII/3ª do Partido Socialista, que pretende regular a portabilidade das avaliações imobiliárias.

Importa, passados quase nove meses, saber em que ponto se encontra aquele Projeto de Lei. 
João Fonseca | Avaliação de imóveis | 919375417

Consultado o sítio da internet do Parlamento, foi possível verificar que foi discutido na generalidade em 28 de novembro de 2017, baixando à comissão da especialidade e aí estando desde essa altura. 

No meio desta “investigação” foi possível ter acesso ao parecer elaborado pelo Deputado João Pinho de Almeida (CDS-PP) e ao seu anexo, que inclui a Nota Técnica da Comissão de Orçamento, Finanças e Modernização Administrativa. 

Esta Nota Técnica está muito bem elaborada e permitimo-nos aqui transcrever a parte que aborda a avaliação imobiliária para crédito hipotecário em Espanha e França: 

"Em Espanha, a avaliação de imóveis para efeitos de crédito à habitação está prevista na Lei 2/1981, de 25 de março, de regulación del mercado hipotecario . Esta atividade é exercida por sociedades de avaliação, que podem ou não ser independentes das instituições de crédito, mediante autorização e registo junto do Banco de Espanha, desde que preenchido um conjunto de requisitos legalmente previstos (no Real Decreto 775/1997, de 30 de maio). 

A questão da portabilidade dos relatórios de avaliação de imóveis está prevista na lei acima mencionada desde 2007; foi introduzida pela Lei 41/2007, de 7 de dezembro, e depois reforçada com a introdução de sanções, em 2013, pela Lei 1/2013, de 14 de maio. Assim, presentemente, em Espanha, as instituições de crédito, mesmo as que disponham de avaliadores, estão obrigadas a aceitar as avaliações trazidas pelos clientes, desde que não caducadas e emitidas por um avaliador reconhecido nos termos daquela lei. Também se prevê que, nessas situações, a instituição de crédito possa levar a cabo as diligências que entenda necessárias desde que nada cobre pelas mesmas ao cliente. 

Em regra os custos com a avaliação de um imóvel com vista à celebração de um contrato de crédito correm por conta do cliente e, sempre que isso aconteça, o cliente tem direito a ficar com cópia do documento, se o contrato de crédito se celebrar, ou com o original, em caso contrário. Em qualquer dos casos, o cliente tem direito a saber quem são os avaliadores e os custos da avaliação. 

Em França, a matéria relativa aos contratos de crédito à habitação está prevista no Code de la Consommation11 , em especial no Capítulo III, Título I do seu Livro II – artigo 313-1 e seguintes. A questão da avaliação dos imóveis vem regulada nos artigos L-313-20 e seguintes daquele Código. 

O regime presentemente em vigor prende-se com a transposição da Diretiva n.º 2014/17/UE, tendo a atividade de avaliador de imóveis passado a estar regulada. As novas regras decorrem da Ordonnance n° 2016-351 de 25 março de 2016 (sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d'habitation), que alterou o Code de la Consommation. Prevê-se, designadamente, que o perito, quer interno quer externo à instituição de crédito, seja independente face ao processo de decisão e de competência profissional comprovada, devendo a avaliação ser imparcial e objetiva e feita de acordo com as normas internacionais. Passaram também a existir exigências específicas em termos de formação académica e experiência profissional para acesso à profissão e de formação no exercício da mesma (cfr artigos R313-17 e seguintes do Código); assim, é exigido o segundo ciclo do ensino superior na área imobiliária e três anos consecutivos de experiência na área da avaliação imobiliária; ou formação de nível superior completada com uma formação específica e o mínimo de dois anos de experiência na área da avaliação imobiliária ou 7 anos de experiência na área imobiliária dos quais pelo menos quatro na avaliação de imóveis. Prevê-se ainda que o avaliador mantenha atualizados os seus conhecimentos, com formação contínua, designadamente em matéria de alterações legislativas e regulamentares (sobre a formação v.d.: Arrêté du 9 juin 2016 pris pour l'application de l'article D. 313-10-2 du code de la consommation). Quanto à questão da portabilidade dos relatórios de avaliação, não se localizou qualquer referência legal expressa." 

Et Voilà!

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