Avaliação de imóveis e crédito hipotecário

Hoje refletimos muito sucintamente sobre algumas questões que devem estar presentes quando nos confrontamos com a necessidade de realizarmos  uma avaliação de imóveis para garantia de crédito hipotecário. 

O primeiro aspeto a ter em conta é uma verificação exaustiva da existência de um qualquer conflito de interesses, pessoal ou profissional, que deve a todo o custo ser evitado. É decisivo que o perito avaliador de imóveis não tenha tido qualquer envolvimento anterior, atual ou previsto, quer com o mutuário quer com o ativo a ser avaliado ou mesmo com qualquer outra parte interveniente ou ligada à transação. 

Um envolvimento anterior poderá ser entendido como um envolvimento que tenha ocorrido até um prazo de 24 meses anteriores à data em que é pedida a avaliação ou a assinatura dos termos de contratação. 

Se os conflitos de interesse não forem sanáveis, o perito avaliador não deve aceitar fazer a avaliação. Poderão existir casos em que os potenciais conflitos de interesse possam ser contornados por acordo, que deverá obrigatoriamente ser reduzido a escrito e incluídos nos termos de contratação e no relatório de avaliação. 

Outro aspeto importante é a base de valor adotada e a consideração de pressupostos especiais. A base de valor adotada é o valor de mercado (estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, um ativo ou um passivo podem ser transacionados entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as partes atuaram de forma esclarecida e prudente e sem coação). 

O cuidado a observar com os pressupostos especiais, além da sua razoabilidade, é que devemos adicionar um comentário assinalando a diferença entre o valor de mercado obtido com e sem a observância do pressuposto especial. 

Finalmente, o perito avaliador de imóveis deve exprimir a sua opinião sobre a adequabilidade do imóvel para fins de garantia hipotecária, tendo em conta a duração e os termos do empréstimo a ser concedido.

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SWOT

“O acrónimo SWOT é oriundo do inglês, que traduzido significa: Forças (Strengths), Fraquezas (Weaknesses), Oportunidades (Opportunities) e Ameaças (Threats).

As ameaças e as oportunidades referem-se ao mercado, enquanto os pontos fracos e pontos fortes estão ligados à empresa.”- in Noções teóricas imprescindíveis para o arranque e gestão do seu negócio, NOS

A análise SWOT ajuda a fazer o encontro entre os recursos da empresa e as capacidades requeridas para fazer face a ameaças e aproveitar oportunidades.

O que queremos transmitir é que também podemos aplicar o conceito à análise de um imóvel, num processo de avaliação.

Deixamos aqui algumas questões que podem ser suscitadas num edifício de escritórios ou loja comercial:

Forças (Strengths)

Localização urbana

Construção de qualidade

Boa localização

Boas acessibilidades

Boa visibilidade

Estacionamento à superfície

Zona prime de comércio e escritórios

Pré-existências em bom estado, necessitando apenas de obras de renovação

Áreas de escritórios adaptadas para pequenos utilizadores

Bom tenant mix

Área média em conformidade com a procura

Montra extensa.

Bom pé-direito

Fraquezas (Weaknesses)

Exposição Norte

Segurança

Arquitetura sem destaque

Caixilharia com vidros escuros

Espaço comercial com pouca montra

Pouco estacionamento

Pisos de escritórios sem entrada direta

Arquitetura sem destaque

Formato em L

Falta de uma entrada direta

Lado da rua com menor concentração de comércio

Área dividida em 2 pisos

Pouca profundidade

Espaço ocupado pela escada

Oportunidades (Opportunities)

Forte procura para arrendamento

Produto “refúgio” para pequenos investidores

Alteração da legislação do arrendamento 

Marcas internacionais para lojas de luxo

Possibilidade de transformação do 1º andar para comércio

Possibilidade de criação de várias entradas diretas

Estacionamento disponível em imóvel vizinho

Sinergia comercial

Aumento de visitantes nos períodos de férias

Novos projetos comerciais complementares previstos na proximidade

Aumento do interesse pelos retalhistas.

Proximidade do estacionamento público e do metro

Ameaças (Threats)

Oferta de produtos concorrenciais

Não introdução da taxa liberatória na nova legislação do arrendamento

Oferta excessiva na envolvente

Falta de escala do projeto imobiliário

Revenda futura limitada a pequenos investidores

Quebra do consumo privado

Desgaste dos conjuntos comerciais

Um processo de construção de uma análise SWOT é complexa, pois existem sempre dúvidas na colocação dos atributos!

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Vistoria, um processo!

A avaliação de um imóvel é suportada por vários pilares e um deles, muito importante, é o processo de vistoria. Dizemos propositadamente que é um processo porque encerra um conjunto de fases que têm de ser distribuídas ao longo do tempo: antes da vistoria ao imóvel, durante a vistoria ao imóvel e pós vistoria ao imóvel.

A partir do momento que o nosso cliente nos adjudica a avaliação, começa o trabalho preparatório da vistoria. Verificamos todos os documentos que temos em nossa posse, solicitamos ao cliente documentos que possam estar em falta e que auxiliem a vistoria e também fazemos o nosso plano de trabalho.

Após o estudo dos documentos existentes e a marcação da data de vistoria deveremos ainda, com o conjunto de ferramentas que tivermos ao nosso dispor, começar a perceber se existe, desde logo, alguma informação disponível sobre a envolvente do imóvel, e que possa ter impacto no valor. A título de exemplo, saber se já existe alguma informação sobre fontes de poluição na envolvente, no presente ou no passado, quais as acessibilidades ou quais as infraestruturas e serviços públicos existentes. Este estudo depende muito do tipo de imóvel objeto de avaliação.

Antes de sairmos do nosso escritório temos que verificar se temos todas as nossas ferramentas de trabalho connosco, não esquecendo dos aparelhos de medida, máquina fotográfica ou dos equipamentos de segurança. É absolutamente necessário que o avaliador possua sempre consigo, no momento da avaliação, o seu “kit” de equipamento de segurança.

A vistoria ao imóvel contempla duas etapas: a envolvente do imóvel e o próprio imóvel.

Na envolvente do imóvel verificaremos aspetos como acessibilidades, serviços disponíveis, infraestruturas, existência de eventuais focos de poluição ou contaminações, enfim, tudo quanto possa classificar a envolvente e explicar as suas mais ou menos valias.

Chegados ao imóvel que queremos vistoriar, depois de colocarmos os nossos equipamentos de segurança (caso se justifique) ou os equipamentos de segurança exigidos pelo nosso cliente, começa a vistoria propriamente dita, feita na companhia do nosso cliente ou de um seu representante.

É importante que exista um guião para a vistoria, onde são focados os aspetos relacionados com o uso do imóvel, com as suas características construtivas, com as medições, com o estado de conservação, confrontação entre os elementos fornecidos e o que verificamos no local, …, tudo o que considerarmos relevante. Não nos podemos esquecer, na nossa “chek-list”, dos aspetos ambientais, da instabilidade ou não dos solos, de problemas de contaminações e dos de fatores de sustentabilidade, que são muito importantes.

Todos os locais do imóvel em avaliação devem ser vistoriados, nomeadamente aqueles que a nossa experiência nos diz em que mais frequentemente existem patologias. Reforçamos novamente, não esquecer o exterior e a verificação da existência eventuais fontes de contaminação ou quaisquer outros elementos naturais ou não naturais. A reportagem fotográfica também é muito importante.

Finalizada a vistoria, é a hora do regresso ao escritório e da compilação de todos os elementos recolhidos. É muito importante que esta compilação ocorra muito perto da data/hora da vistoria. Desta forma, a nossa memória não nos atraiçoa, apesar dos registos feitos, e recordamos melhor todos os elementos importantes.

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