domingo, 21 de janeiro de 2018

Deloitte- Take II

Handbook for Real Estate Transactions
Vamos mais uma vez destacar a ajuda que as grandes consultoras internacionais prestam aos vários operadores do mercado imobiliário, e, no caso particular, à avaliação de imóveis.

Já no nosso artigo de 19 de novembro relevamos a importância da Deloitte. No entanto, justifica-se uma nova chamada de atenção devido a duas novas publicações que encontramos quando visitávamos o seu sítio da internet:

É um manual que nos dá uma panorâmica dos regulamentos aplicáveis às transações das diversas classes de ativos em países (24) onde a empresa marca a sua presenta no mercado imobiliário. A secção que descreve a realidade portuguesa ficou a cargo da CTSU- Sociedade de Advogados, SP, RL, SA, uma sociedade de advogados independente que é membro da Deloitte Legal network.

Apresentação realizada numa conferência da Deloitte (Deloitte Valuation Conference), em junho de 2016. É um documento muito interessante para o avaliador de imóveis, pois passa em revista as várias técnicas de avaliação. É curiosa a referência ao método do custo, em que confirma o que já tínhamos escrito anteriormente, de que este método só é aplicável para imóveis especializados ou raramente transacionados:

No método do custo, o valor do imóvel será estimado como o valor que teria se fosse construído de novo, com os mesmos materiais e sujeito aos efeitos de vetustez visíveis à data de avaliação, que depreciará o seu valor. Ao valor agregado dos custos de construção e do terreno, adicionando a margem de lucro do promotor obtemos o seu valor.


Na avaliação imobiliária podemos ter dois níveis distintos de depreciação. A depreciação física, decorrente do desgaste das várias partes que constituem a edificação e que pode ser devida ao uso normal, à falta de manutenção ou emprego de materiais de baixa qualidade, e a depreciação funcional, por inadequação – devido a falha de projeto ou na execução que resultam em inadequação à finalidade para a qual foi concebido, por superação – devido ao surgimento de novos métodos construtivos ou materiais e por anulação – inaptidão a fins diferentes para os quais foi concebido.


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domingo, 14 de janeiro de 2018

A.CRE

Numa das nossas incursões pelo vasto muito da “internet” chegamos a um sítio muito interessante que não podemos deixar de partilhar.

Trata-se do sítio AdventuresinCRE.com que se apresenta como um repositório de informação muito útil sobre modelagem financeira, carreiras profissionais, educação e “networking”, no âmbito do imobiliário, da mediação imobiliária e da avaliação de imóveis, .

As ferramentas que apresenta são de livre acesso, com muitas folhas de cálculo e tutoriais.
A.CRE

AdventuresinCRE.com (A.CRE) foi iniciado por Spencer Burton e Michael Belasco. Inicialmente, o sítio deveria preencher a necessidade de recursos prontamente disponíveis “on-line” relacionados com a modelagem financeira imobiliária e programas de mestrado em imóveis. Também foi uma ferramenta para os seus autores expandirem os seus conhecimentos, redes e melhorar as suas capacidades de escrita.

TWO AMORTIZATION TABLE TUTORIALS IN ONE
In this post I provide two video tutorials together with two Excel workbooks. The first tutorial is short and sweet. In fact, I titled it “Build a Mortgage Amortization Table in Excel in Under 90 Seconds.” For those with less patience for the details and/or those who want a quick and dirty tutorial for building a basic amortization schedule, this video is for you. I recommend you download the corresponding model, and follow along. After watching the video a time or two, I suggest you delete the formulas and attempt to create the table on your own.
The second tutorial video is a 28 minute behemoth I recorded several years ago showing you how to build a more complex, dynamic amortization table in Excel. I get long-winded – I know! – which for those who know me personally know is far too common (and annoying) so bear with me as you slog through the video. However, the detail is good and if you can master what I teach in this video you’ll be in good shape. Again, download the corresponding model and do your best to follow along. Then try to re-create the model on your own.

Ao longo dos anos, o sítio cresceu para cobrir outros tópicos que seus leitores solicitaram. A A.CRE centra-se em compartilhar conteúdos de qualidade à volta de três áreas principais:

-aprender e usar conceitos avançados em modelagem financeira imobiliária;

-ganhar e aprimorar habilidades usadas em imóveis comerciais através de educação formal e informal

-gerar carreiras e empregos na área imobiliária.

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domingo, 7 de janeiro de 2018

Taxa de desconto…

A temática da taxa de atualização (taxa de desconto) tem sido muito divulgada neste fórum. Relembramos, por exemplo, os artigos:



Estas taxas de atualização são normalmente utilizadas em projetos de investimento privados. Mas será que os investimentos públicos seguem a mesma metodologia?

Vem a propósito transcrever (de “Avaliação do Impacto Macroeconómico do Quadro de Referência Estratégico Nacional 2007-2013 /QREN”) as diversas metodologias para a estimativa da taxa de desconto segundo uma ótica de investimento público:

“O debate acerca da escolha da taxa de desconto, a utilizar na actualização de rendimentos futuros é muito antigo (Juzhong et al., 2007). As decisões de consumo ou investimento ao longo do tempo implicam que uma sociedade conheça claramente se prefere consumir hoje ou amanhã (Abecassis e Cabral, 1982).
A escolha da taxa de desconto a utilizar, pode basear-se em diferentes abordagens teóricas, como por exemplo (ver Juzhong et al, 2007):
Taxa social de desconto inter-temporal (TSDI). É a taxa à qual a sociedade está disposta a adiar uma unidade de consumo presente em troca de mais unidades no futuro. Dois métodos alternativos são propostos para a sua estimação: o primeiro baseia-se numa aproximação à taxa juro, líquida de impostos, das obrigações do tesouro ou de outro título de baixo risco; no segundo método, a taxa de desconto resulta do problema de maximização da utilidade inter-temporal do agente representativo no modelo de crescimento de Ramsey;
Custo de oportunidade social marginal do capital (COSMC). Alguns autores, baseados no argumento de que os recursos de uma economia são escassos e que o sector público compete com o sector privado pelos mesmos fundos de investimento disponíveis numa sociedade, defendem que a taxa de desconto deveria ser igual ao retorno marginal, líquido de impostos, dos investimentos privados sem risco, assumindo como uma boa proxy, as taxas de juro das obrigações de empresas privadas cotadas em bolsa com um excelente rating;
Método das médias ponderadas. Com o argumento de que a TSDI não tem em conta o impacto dos projectos públicos na disponibilidade de capital para o investimento privado, e por outro lado, que a utilização do COSMC só tem em conta os efeitos na disponibilidade de fundos para o investimento privado, esquecendo-se dos efeitos no consumo corrente, vários autores advogam, a utilização como taxa de desconto, de uma média ponderada da TSDI, do COSMC e do custo de pedir emprestado em mercados internacionais;
Método do preço sombra do Capital. Este método, à semelhança do anterior, tenta reconciliar o TSDI com o COSMC ao mesmo tempo que procura resolver algumas limitações do método anterior. No entanto, o cálculo da taxa de desconto de acordo com este método envolve alguma complexidade que o torna do ponto de vista empírico de difícil implementação;
Desconto de projectos Inter-geracionais. O problema que se levanta com a análise de efeitos que perduram por muito tempo (projectos com mais de 30-40 anos), consiste no relativo pequeno peso que se dá aos efeitos muito distantes no tempo, privilegiando assim as gerações presentes. Com a finalidade de resolver este problema, há quem proponha por exemplo, uma taxa de desconto hiperbólica (no entanto, não isenta de problemas).
Outros autores defendem que a utilização de uma taxa de desconto igual a zero é uma possibilidade quando se quer atribuir o mesmo peso ao futuro e ao presente em análises de longo prazo. Por outro lado, Abecassis e Cabral (1982) advogam o uso da taxa de crescimento do Produto Potencial, como taxa de preferência inter-temporal, que no caso do cenário de referência do Modelo HERPOR, usado nesta avaliação, assume o valor médio de 1,9% para o período de 1989 a 2050 e de 1,7% para o período de 2007 a 2050.
Não querendo participar no debate de qual a taxa de desconto mais apropriada, apresentam-se nesta caixa duas alternativas à taxa adoptada no texto. Assim, e como complemento ao gráfico 2.1, apresentam-se os gráficos 2.1(b) e 2.1(c), com os resultados para o efeito multiplicador da despesa utilizando taxas de desconto de, respectivamente, 0% e de 5%.”

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