Um paradoxo na construção de DCF

 

No dia 10 de dezembro de 2024, tive o privilégio de estar presente na Porto Business School para o lançamento do livro “Análise de Investimentos Imobiliários”, uma obra escrita em coautoria por Amaro Laia, Joaquim Montezuma e João Carvalho das Neves. O evento contou com apresentações brilhantes do Dr. Miguel Cadilhe e da Prof. Ana Paula Serra.

 

Estes eventos têm sempre um impacto positivo na minha atividade profissional enquanto perito avaliador de imóveis certificado. Às vezes, basta uma pequena palavra ou uma pequena frase para alterar de forma significativa a forma como abordamos o nosso trabalho. Foi exatamente isso o que aconteceu.

 

Em conversa com um dos autores, Amaro Laia, fui desafiado a refletir sobre um paradoxo que ele identificou na construção tradicional de discounted cash flow (DCF) na avaliação imobiliária, sobretudo em contexto de promoção imobiliária.

 

Amaro Laia chamou-me a atenção para um problema que ele classifica como “anti-económico”.

 

Na promoção imobiliária, os projetos costumam dividir-se em duas fases distintas:

 

-A fase de investimento: Correspondente à construção do empreendimento, onde o risco é mais elevado devido às incertezas associadas a atrasos, custos imprevistos e mercado futuro.

 

-A fase de operação: Que ocorre após a conclusão da construção, com menor risco e maior previsibilidade de fluxos de caixa.

 

Seguindo a teoria financeira, seria esperado que o custo do capital (taxa de desconto) fosse mais elevado na fase de investimento, refletindo o maior risco. No entanto, o paradoxo é que, à medida que o custo do capital aumenta para acomodar esse risco adicional, o valor atual líquido (VAL) também aumenta, o que contradiz a lógica económica. Esta situação é incoerente com os princípios básicos da teoria financeira e levanta questões importantes sobre a forma como estruturamos o DCF.

 

Os autores não só identificaram o problema como também sugeriram soluções para contorná-lo. Destacaram a importância de uma abordagem diferenciada para as duas fases do projeto, reconhecendo que os riscos e, consequentemente, os custos de capital não são homogéneos. Para os interessados em aprofundar o tema, recomendo vivamente a leitura da página 244 e seguintes da nova edição do livro, onde são apresentadas as propostas concretas para resolver este paradoxo.

 

Outro ponto de destaque é a página 136, onde os autores explicam como estimar o custo de capital na promoção imobiliária. Esta explicação detalhada é essencial para qualquer profissional do setor que procure realizar avaliações mais corretas e alinhadas com a realidade económica.

 

A presença neste evento proporcionou-me uma nova perspetiva sobre a forma como construo os meus DCF. Muitas vezes, estamos tão habituados a aplicar modelos padrão que ignoramos as suas limitações ou incoerências. De facto, este evento foi um ponto de viragem, obrigando-me a rever e refinar os métodos que utilizo na avaliação de projetos de promoção imobiliária.

 

Recomendo vivamente a leitura do livro, especialmente para quem deseja compreender melhor as nuances da análise de investimentos imobiliários. Tenho a certeza de que será uma ferramenta valiosa para todos os que procuram realizar avaliações mais rigorosas e informadas.

 

Por fim, fica a lição de que momentos como este não são apenas sobre livros ou apresentações, mas sobre transformações que podem redefinir o rumo da nossa atividade profissional. E, para mim, valeu muito a pena ter estado presente.