Repartição de valor entre terrenos e edifícios.

A EVIP 3 (European Valuation Information Papers) das EVS 2016 (European Valuation Standards) ajuda os Avaliadores a repartir o valor entre terrenos e edifícios, nomeadamente em situações de avaliação no âmbito das IFRS (International Financial Reporting Standards).

O artigo de hoje é uma espécie de resumo da EVIP 3.

Por exemplo, num ativo fixo tangível de uma empresa (edifício) pode ser necessário saber o valor do terreno onde está implantado. Este não é depreciável, ao contrário das construções ou benfeitorias, e daí a premência da repartição de um preço ou valor entre terreno, por um lado, e os edifícios e benfeitorias, por outro.

A repartição do valor entre os componentes de uma propriedade não é uma avaliação e o resultado da repartição não deve ser considerado como correspondente ao valor de mercado dos componentes.

No que diz respeito à repartição, o julgamento do avaliador e a metodologia selecionada determinarão os ajustes necessários para fornecer uma opinião realista e justificável sobre a repartição.

O valor a ser repartido é geralmente o valor de mercado ou o justo valor da propriedade estabelecido pelo uso apropriado das três abordagens de avaliação internacionalmente reconhecidas ou o preço da transação pela qual o imóvel foi adquirido pela entidade.

Em termos genéricos, a repartição pode ser feita por uma das seguintes metodologias:

-Estimar o valor da terra sem qualquer benfeitoria para o uso existente na data de repartição e depois deduzir esse valor do valor ou preço da propriedade para obter o valor atribuível aos edifícios; ou

-Estimar o custo de reposição depreciado dos edifícios e de quaisquer melhorias no terreno na data de repartição e deduzi-lo do valor ou preço do imóvel para obter o valor do terreno; ou

-Estimar o valor da terra sem qualquer benfeitoria, em seguida estimar o custo de reposição depreciado dos prédios, adicionando os dois montantes em conjunto e ajustando cada um em proporção à relação que a soma dos valores dos dois componentes tem ao valor ou preço que é para ser repartido.

O componente da propriedade que é o terreno é considerado a terra nua, não transformada, mas com permissão de construção para o uso atual dos edifícios. 

O valor atribuído ao terreno deve ignorar qualquer valor adicional devido a uma potencial mudança de uso, pois qualquer depreciação deve ser aplicada com base no uso existente da entidade.

Coloca-se também a questão de saber-se quais os componentes entre os quais o valor deve ser distribuído. As normas indicam que cada parte de um ativo imobilizado com custo significativo em relação ao custo total do item deve ser depreciada separadamente. Por outro lado, ainda de acordo com as normas de relato financeiro, "Uma parte significativa de um item de imobilizado pode ter uma vida útil e um método de depreciação que são os mesmos que a vida útil e o método de depreciação de outra parte importante do mesmo item. Essas partes podem ser agrupadas na determinação da taxa de depreciação ".

O processo de identificação de componentes pode ser resumido da seguinte forma:

-Identificar os componentes que têm um custo "significativo" em relação ao valor total;

-Identificar sua vida útil e método de depreciação;

-Agrupar as partes que tenham vidas úteis e métodos de depreciação similares.