Regulamento da CMVM n.º 7/2023

Passou um pouco despercebida a publicação do Regulamento da CMVM n.º7/2023, de 29 de dezembro.

Este regulamento é muito importante para o perito avaliador de imóveis certificado porque revoga o Regulamento da CMVM n.º 2/2015, de 17 de julho.

Em muitos dos nossos trabalhos, por exemplo na avaliação de imóveis para fundos de investimento, fazíamos referência a este regulamento, para além de cumprirmos os seus requisitos.

Para melhor percebermos a importância deste novo regulamento, muito extenso, transcrevo a parte que se refere à avaliação de imóveis, e que devemos passar a cumprir:

“Avaliação de imóveis

Artigo 34.º

Imóveis

1 - A avaliação de imóveis é realizada por, pelo menos, dois PAI, nos seguintes termos:

a) Com uma periodicidade mínima de, pelo menos, 12 meses, ou, no caso dos OIA imobiliários abertos, com uma periodicidade mínima:

i) De seis meses; ou

ii) Correspondente à periodicidade do resgate, se esta for superior a seis meses.

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2 - Os imóveis são valorizados pela média simples dos valores atribuídos pelos dois PAI.

3 - Caso os valores atribuídos difiram entre si mais de 20 %, por referência ao valor menor, o imóvel em causa é novamente avaliado por um terceiro PAI.

4 - Sempre que ocorra uma terceira avaliação, o imóvel é valorizado pela média simples dos dois valores de avaliação que sejam mais próximos entre si ou pelo valor da terceira avaliação caso corresponda à média das anteriores.

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Artigo 35.º

Projetos de construção

1 - A avaliação dos projetos de construção é realizada por, pelo menos, dois PAI, nos seguintes termos:

a) Previamente ao início do projeto;

b) Com a periodicidade mínima indicada no artigo anterior e sempre que ocorram circunstâncias suscetíveis de induzir alterações significativas no valor do imóvel;

c) Em caso de aumento ou redução de capital, de fusão, de cisão ou de liquidação, do OIC, com uma antecedência máxima de três meses.

2 - Na avaliação dos projetos de construção considera-se uma alteração significativa do valor do imóvel a incorporação de valor superior a 20 % relativamente ao custo inicial estimado do projeto, de acordo com o auto de medição da situação da obra elaborado pela empresa de fiscalização.

3 - A periodicidade de realização dos autos de medição deve ser adequada ao cumprimento do requisito definido no número anterior.

4 - Para efeitos da avaliação de projetos de construção, os autos de medição da situação da obra são obrigatoriamente facultados ao PAI e incluídos no respetivo relatório de avaliação.

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Artigo 36.º

Reabilitação e obras de melhoramento, ampliação e requalificação de imóveis de montante significativo

1 - A avaliação de projetos de reabilitação e das obras de melhoramento, ampliação e requalificação de imóveis de montante significativo fica sujeita ao regime aplicável aos projetos de construção.

2 - Considera-se que os projetos de reabilitação e as obras de melhoramento, ampliação e requalificação de imóveis têm montante significativo quando representam pelo menos 50 % do valor final do imóvel.

SECÇÃO III

Avaliador externo

Artigo 37.º

Designação de avaliador externo

 

1 - Caso tenha sido designado um avaliador externo para o desempenho da função de avaliação de ativos, a sociedade gestora demonstra que:

a) O avaliador externo está sujeito a um registo profissional obrigatório reconhecido por lei, a disposições legais ou regulamentares ou normas de conduta profissional;

b) O avaliador externo pode prestar garantias profissionais suficientes para poder exercer eficazmente a função de avaliação;

c) A designação cumpre os requisitos previstos no artigo 70.º do RGA e em legislação da União Europeia.

2 - As funções de avaliador externo:

a) Não podem ser subcontratadas pelo avaliador externo a terceiros;

b) Não podem ser desempenhadas pelo depositário, salvo se este tiver separado, funcional e hierarquicamente, o exercício das funções de depositário do exercício das funções de avaliador externo e os potenciais conflitos de interesses forem devidamente identificados, geridos, acompanhados e divulgados aos respetivos investidores.

3 - Sem prejuízo do disposto no n.º 5 do artigo 128.º do RGA, o avaliador externo é responsável perante a sociedade gestora pelos prejuízos sofridos em resultado do incumprimento dos seus deveres.

Artigo 38.º

Métodos de avaliação a utilizar por perito avaliador de imóveis

1 - O PAI utiliza pelo menos dois dos seguintes métodos de avaliação, escolhendo em cada circunstância aqueles que se mostrem mais adequados à avaliação do imóvel em causa:

a) Método comparativo;

b) Método do custo;

c) Método do rendimento.

2 - Sempre que considere existirem circunstâncias especiais que não permitam a determinação adequada do valor do imóvel com base nos métodos mencionados no número anterior, o PAI pode recorrer a métodos alternativos, indicando no relatório de avaliação, de modo fundamentado, as razões que o levaram a excluir aqueles métodos, assim como aquelas que justificam a opção pelo método de avaliação adotado.

3 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, o PAI apresenta no relatório de avaliação o valor do imóvel que resulte da aplicação do método previsto no n.º 1 que se revele o menos desadequado.

Artigo 39.º

Limitações associadas aos métodos usados

1 - O PAI evidencia no relatório de avaliação as limitações do valor final proposto, sempre que informações ou elementos relevantes que possam influenciar na determinação do valor do imóvel lhe sejam inacessíveis ou não lhe tenham sido disponibilizados.

2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, caso o valor resultante da aplicação dos métodos previstos no n.º 1 do artigo anterior apresente divergências significativas face àquele que resulte da aplicação de indicadores ou índices disponíveis para o mercado imobiliário, o PAI pronuncia-se sobre as razões das mesmas.

Artigo 40.º

Pluralidade e rotatividade de perito avaliador de imóveis e relatórios de avaliação

1 - A sociedade gestora deve selecionar os PAI por forma a assegurar a sua adequada pluralidade, não podendo contratar peritos que se encontrem numa situação de incompatibilidade, tal como definida em legislação especial.

2 - Em cada avaliação de um imóvel deve participar pelo menos um PAI que não tenha avaliado o imóvel na avaliação anterior, devendo a sociedade gestora disponibilizar ao perito toda a informação e documentação relevante para efeitos de avaliação do imóvel.

3 - Um imóvel não pode ser avaliado:

a) Pelo mesmo PAI em mais do que duas datas sucessivas;

b) Em cada período de quatro anos, pelo mesmo PAI em mais do que 50 % das avaliações.

4 - O disposto nos n.os 2 e 3 não é aplicável às avaliações de projetos de construção ou de reabilitação de imóveis ou de obras de melhoramento, ampliação e requalificação de imóveis de montante significativo, podendo os mesmos PAI realizar todas as avaliações exigíveis até à conclusão do projeto ou da obra.

5 - A sociedade gestora verifica se o conteúdo e estrutura do relatório de avaliação elaborado pelo PAI respeita as normas aplicáveis, não podendo o mesmo ser utilizado para efeitos da valorização do imóvel objeto do relatório caso não sejam observadas as referidas normas.

6 - Para efeitos do número anterior, a sociedade gestora é responsável, designadamente, pela verificação da:

a) Conformidade dos pressupostos utilizados em função da informação transmitida pela sociedade gestora na avaliação;

b) Fundamentação relativa à seleção dos métodos e pressupostos da avaliação, assim como dos algoritmos utilizados na aplicação dos respetivos métodos de avaliação;

c) Completude da informação utilizada para cálculo do valor dos imóveis;

d) Coerência do valor final da avaliação.

7 - São enviados à CMVM, pelos PAI, os relatórios de avaliação que contenham limitações.

8 - As datas dos relatórios de avaliação relativos à valorização do imóvel por referência a determinado momento não podem distar entre si mais do que 30 dias.

9 - As sociedades gestoras de OIC cujo património integre imóveis atribuem a uma unidade da sua estrutura orgânica o desempenho da função de controlo da atividade dos PAI, em particular, da análise dos relatórios de avaliação elaborados pelos mesmos, quanto:

a) Às respetivas conclusões;

b) À adequação dos métodos utilizados face à classificação contabilística do imóvel; e

c) A eventuais limitações que possam ter impacto no valor das avaliações.