O Beta merece reflexão

Esta é uma semana muito atípica, pois ninguém consegue ficar indiferente à invasão da Ucrânia pela Rússia. Verdadeiramente, apetecia-me escrever sobre o que me vai na alma sobre esta guerra estúpida.

Mas pronto, vamos voltar ao beta.

Esta na moda da avaliação imobiliária a utilização dos “beta” para a estimativa do CAPM, integrado ou não na “wacc”. Eu também me incluo nessa moda.

Por necessidade do meu trabalho, dei-me a reparar no ficheiro disponibilizado por Damodaram e resolvi espreitar os valores de “beta” para Hotel/Gaming, Real Estate (Development), Real Estate (General/Diversified) e Real Estate (Operations & Services) e a sua evolução ao longo dos últimos anos. Estes valores estão sintetizados no gráfico seguinte:

-Não é de admirar o aumento substancial na rúbrica “Hotel/Gaming” Resultado da crise pandémica.

-É de estranhar a grande aproximação entre as outras rúbricas. Se em 2017 existia uma grande diferença para “Real Estate (Development)”, essa diferença foi-se esbatendo. Acredito que deveria existir uma correlação direta.

-Todos nós temos notado aumentos de rentabilidades e de valor em praticamente todos os setores de investimento imobiliário. Não deveria ter um efeito positivo?  

-Existe uma verdade na estimativa de valor por meio de DCF´s. A fase da construção tem um risco bem superior à fase da operação. Ao olharmos para o gráfico, essa superioridade quase não existe.

Esta reflexão pretende alertar que o perito avaliador de imóveis deve ter espirito crítico quando utilizamos estes conceitos, que não podem ser utilizados de uma forma cega.

Para terminar, recordo um extrato de um artigo que escrevi sobre a temática do “beta”:

“O Beta serve essencialmente para medir o risco não diversificável, também chamado de risco sistemático ou de mercado. No fundo, é componente do risco total de um ativo que não podemos eliminar através de diversificação – ou seja, pela diversificação da nossa carteira de ativos – e que se deve à existência de fatores comuns de variação do preço dos diferentes ativos.”

Sobre o autor

(Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI  (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Membro do Conselho Científico ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), da Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.)