Conceito de valor para o sistema bancário (Mortgage Lending Value)

Além da noção de valor de mercado, que abaixo recordamos (entre outras), o sistema bancário pode também aplicar a noção de Mortgage Lending Value (MLV) para caucionamento de créditos hipotecários.

O MLV tem por base uma avaliação prudente do valor do imóvel, considerando os aspetos sustentáveis a longo prazo desse imóvel e as condições normais do mercado, afastando assim os elementos especulativos dessa avaliação.

 http://it.wikipedia.org/wiki/Mortgage_lending_value#cite_ref-6

Segundo a definição da Diretiva 2006/48/EC é “The value of the property as determin/ed by a prudent assessment of the future marketability of the property taking into account long term sustainable aspects of the property, the normal and local market conditions, and the current use and alternative appropriate uses of the property. Speculative elements shall not be taken into account in the assessment of the mortgage lending value. The mortgage lending value shall be documented in a clear and transparent manner.”

  

No mercado imobiliário existem outros conceitos de valor, que aqui recordamos:

Valor venal é o valor pelo qual o bem foi transaccionado em mercado livre, ou seja, o preço que o comprador pagou ao vendedor no momento da concretização do negócio. Este valor difere do valor de mercado,  que é o valor pelo qual um bem pode ser transaccionado, num mercado livre e competitivo e após um determinado período de tempo razoável, em que os intervenientes actuem de livre vontade, sem qualquer interesse particular e conhecedores de toda a informação relevante.

Podemos ainda falar de valor intrínseco como o valor que traduz os custos necessários à construção de um imóvel semelhante ao em avaliação, ponderados com valores que traduzam a depreciação física ou obsolescência funcional ocorrida, acrescida do custo do terreno. 

Os custos necessários à construção podem ser de substituição se a construção visa obter a mesma função mas com materiais e técnicas atuais. Já o custo de reposição visa repor um imóvel exatamente igual ao em avaliação, com as mesmas técnicas e materiais. 

O valor potencial, locativo ou de rendimento traduz o valor actual do imóvel atendendo aos seus rendimentos futuros, actualizados a uma determinada taxa de rentabilidade esperada. 

Esta noção está em contraponto com a de valor financeiro, que é o valor do bem considerando o seu rendimento atual, capitalizado a uma determinada taxa de rentabilidade esperada. 

O valor residual é utilizado na avaliação de terrenos ou imóveis a reabilitar e é obtido deduzindo ao valor potencial do imóvel todos os custos diretos ou indiretos associados ao desenvolvimento do processo imobiliário considerado.

Na obtenção do valor do imóvel é também importante considerar a sua utilização. No caso do uso continuado avaliamos o imóvel atendendo ao seu uso atual enquanto no uso alternativo consideramos o valor do imóvel de acordo com os vários usos que o imóvel pode vir a ter legalmente, que traduzam a sua melhor valorização (máxima e melhor utilização).