Método comparativo de mercado? Não achamos a melhor opção!
O método comparativo de
mercado, enquanto ferramenta para a avaliação de património imobiliário,
enquadra-se nos designados métodos diretos.
O método comparativo de mercado, por comparação com imóveis
idênticos existentes no mercado, e após homogeneização, estima o valor de um imóvel.
Deste modo, torna-se
necessária uma comparação com valores de transação de imóveis equivalentes e
que possam ser comparados.
Aqui começam as nossa
dúvidas na aplicação do método:
-Não existe um mercado
de investimento imobiliário em habitação estruturado, pelo que ainda subsistem
muitas transações com valores de venda declarados que não correspondem ao
verdadeiro valor de venda dos imóveis;
-Ainda que admitindo que
muitos valores de venda são corretos, sobra a falta de informação
disponibilizada ao mercado. Seria muito interessante que fosse construída uma
base de dados, pública, das transações efetuadas. Não seria um exercício muito
complicado porquanto são exigidas escrituras publicas.
Na falta desta
informação, os avaliadores recorrem, com frequência, ao estudo das informações
disponibilizadas pelas empresas de mediação imobiliária. Também aqui existem
algumas imperfeições de penalizam o método:
-Os valores normalmente
disponibilizados são valores de oferta;
-Os valores apresentados
resultam principalmente da expectativa do vendedor, normalmente muito acima do
valor real;
-A informação
disponibilizada não é uniformizada e muitas vezes é incorreta. É frequente a
confusão entre áreas brutas e áreas úteis ou a contabilização de áreas comuns
com áreas privativas.
É então claro que este
método não é o nosso preferido.
De facto, achamos que o
método mais correto para a avaliação de imóveis é o método do rendimento!
É comummente aceite que
os métodos de avaliação de imóveis devem ser aplicados por esta ordem: método
comparativo, método do rendimento, método do custo.
Proponho uma alteração. O
primeiro método a ser aplicado deverá ser o método do rendimento.
Bom ano!
Boa tarde,
ResponderEliminarUma vez que o Método do Rendimento tem por base o valor de rendas praticadas em imóveis com características idênticas, as quais geralmente são obtidas pelo Método Comparativo, não estaremos aqui perante uma situação redundante?! Na verdade, na minha opinião, todos este métodos se complementam entre si. Sendo conhecedor do tema, mas tendo pouca experiência na prática, continuo a achar que, sempre que se justifique, deve ser feita uma avaliação com base nos 3 métodos, tendo em consideração as dependências que existem entre eles, e a partir daí conseguir determinar o valor justo. Não se esquecer que a sensibilidade do avaliador é , na minha opinião, um dos parâmetros mais imporantes neste exercício...