domingo, 29 de dezembro de 2013

Método comparativo de mercado? Não achamos a melhor opção!

O método comparativo de mercado, enquanto ferramenta para a avaliação de património imobiliário, enquadra-se nos designados métodos diretos. 

O método comparativo de mercado, por comparação com imóveis idênticos existentes no mercado, e após homogeneização, estima o valor de um imóvel.

Deste modo, torna-se necessária uma comparação com valores de transação de imóveis equivalentes e que possam ser comparados.
Aqui começam as nossa dúvidas na aplicação do método:
-Não existe um mercado de investimento imobiliário em habitação estruturado, pelo que ainda subsistem muitas transações com valores de venda declarados que não correspondem ao verdadeiro valor de venda dos imóveis;
-Ainda que admitindo que muitos valores de venda são corretos, sobra a falta de informação disponibilizada ao mercado. Seria muito interessante que fosse construída uma base de dados, pública, das transações efetuadas. Não seria um exercício muito complicado porquanto são exigidas escrituras publicas.
Na falta desta informação, os avaliadores recorrem, com frequência, ao estudo das informações disponibilizadas pelas empresas de mediação imobiliária. Também aqui existem algumas imperfeições de penalizam o método:
-Os valores normalmente disponibilizados são valores de oferta;
-Os valores apresentados resultam principalmente da expectativa do vendedor, normalmente muito acima do valor real;
-A informação disponibilizada não é uniformizada e muitas vezes é incorreta. É frequente a confusão entre áreas brutas e áreas úteis ou a contabilização de áreas comuns com áreas privativas.
É então claro que este método não é o nosso preferido.
De facto, achamos que o método mais correto para a avaliação de imóveis é o método do rendimento!  
É comummente aceite que os métodos de avaliação de imóveis devem ser aplicados por esta ordem: método comparativo, método do rendimento, método do custo.
Proponho uma alteração. O primeiro método a ser aplicado deverá ser o método do rendimento.

Bom ano!


Reacções:

1 comentário:

  1. Boa tarde,
    Uma vez que o Método do Rendimento tem por base o valor de rendas praticadas em imóveis com características idênticas, as quais geralmente são obtidas pelo Método Comparativo, não estaremos aqui perante uma situação redundante?! Na verdade, na minha opinião, todos este métodos se complementam entre si. Sendo conhecedor do tema, mas tendo pouca experiência na prática, continuo a achar que, sempre que se justifique, deve ser feita uma avaliação com base nos 3 métodos, tendo em consideração as dependências que existem entre eles, e a partir daí conseguir determinar o valor justo. Não se esquecer que a sensibilidade do avaliador é , na minha opinião, um dos parâmetros mais imporantes neste exercício...

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