O valor de um imóvel e a Lei das Rendas

O Orçamento de Estado para 2020 introduziu mais uma alteração na Lei das Rendas (“mais um tiro no porta-aviões”) ao passar de oito para dez anos o prazo transitório de atualização da renda e de transição de contratos para o NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano).

Esta alteração abrange os agregados familiares de baixos rendimentos, com contratos de arrendamento anteriores a 14 de novembro de 1990.

Na redação anterior da Lei, o período transitório só se aplicava aos arrendatários que, além de terem um RABC (Rendimento Anual Bruto Corrigido) familiar inferior a cinco RMNA (Retribuições Mínimas Nacionais Anuais), tivessem também a idade superior a 65 anos ou deficiência com grau de capacidade igual a superior a 60%. Agora, com a nova redação, os arrendatários com um RABC do agregado familiar inferior a 44.500 euros passam também a beneficiar de um período transitório de dez anos.

Estas condicionantes legislativas introduzem uma complexidade e uma responsabilidade acrescida à atividade dos peritos avaliadores de imóveis e, consequentemente, à atividade de avaliação imobiliária.

O perito avaliador tem que saber, quando faz a avaliação de um imóvel com um contrato de arrendamento, de quando esse contrato passa a estar em regime livre ou qual é o seu prazo de validade, por forma a poder ser arrendado com uma renda de mercado. Esta informação é essencial para a construção do valor do imóvel tendo por base de valor “valor de mercado”.

A questão é muito simples: deve ser o perito avaliador a fazer a leitura dos contratos de arrendamento ou deve transferir essa responsabilidade para o cliente ou para os seus assessores jurídicos?

É suficiente a adoção de pressupostos ou pressupostos especiais para caucionar a inexistência de informação quanto à duração dos contratos?

Para melhor percebermos o alcance da responsabilidade de um perito avaliador vejamos, com um exemplo real, o que pode estar em causa.

O gráfico seguinte traduz o valor de um imóvel sempre que é adicionado um ano ao período de transição para o NRAU.

Este imóvel teria, se estivesse livre e devoluto, um valor de mercado de 180.000€ e uma renda de mercado de 900€. Está arrendado com uma renda mensal de 165€.

Como podemos verificar pelo gráfico, uma má interpretação do contrato de arrendamento pelo perito avaliador pode ter consequências importantes para o proprietário. Cada ano de engano na análise do contrato de arrendamento penaliza, em média, 6.500€ o valor do imóvel.

Complementarmente, é curioso verificar que o proprietário deste imóvel perdeu 28.000€ desde que começou a “geringonça”, em 2015, e perdeu 10.000€ com a última passagem do ano!

De referir que não estamos a falar de um fundo de investimento, nem de um “visto gold”, nem de uma “family office”. O proprietário deste imóvel pertence à classe média.

Esperem, ainda existe classe média? Por este ritmo…