Avaliação de edifícios ou terrenos
A
avaliação imobiliária de ativos para desenvolvimento é sempre a avaliação de
imóveis preferida de qualquer perito
avaliador.
Podemos
considerar ativos para desenvolvimento, por exemplo, terrenos ou edifícios que
necessitam de uma reconversão para alcançar a sua máxima e melhor utilização.
O
conceito de máxima e melhor utilização pode ser analisado nos nossos artigos:
A máxima e melhor utilização do ativo é
aquela que maximiza o seu potencial, tendo em conta que este seja possível,
seja legalmente admitido e financeiramente viável. Esta premissa pode ser
alcançada quer pelo uso continuado do imóvel quer por um uso alternativo.
Em
termos de avaliação, existem duas abordagens que são aconselhadas quando
pretendemos estimar o valor de propriedades de desenvolvimento: a abordagem de
mercado, utilizando o método comparativo ou a abordagem de rendimento,
utilizando o método residual. Usualmente, este último método envolve a
utilização de fluxos de caixa descontados, mais conhecidos na gíria da
avaliação imobiliária como “DCF”.
O
método residual é utilizado porque indica o valor residual após dedução de
todos os custos conhecidos ou antecipados necessários para completar o
desenvolvimento, após consideração dos riscos associados à conclusão do
projeto.
O valor
residual é muito sensível a mudanças relativamente pequenas nos fluxos de caixa
previstos e o perito avaliador de imóveis deve fornecer análises de sensibilidade separadas
para cada fator significativo.
É
necessário ter cuidado na utilização deste método devido à sensibilidade do
resultado às mudanças em muitas das entradas, que podem não ser precisamente
conhecidas na data de avaliação. O uso de pressupostos deve então ser
equacionado.
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