Como classificar centros comerciais?

Apesar de ser um adepto fervoroso do comércio de rua, também sou atraído por centros comerciais, que gosto de visitar e onde me sinto muito bem. Os meus centros comerciais de eleição são o “Vasco da Gama”, em Lisboa, e o “Norteshopping”, no Porto.

 

Neste artigo, procuro sistematizar uma abordagem prática para a classificação e análise de centros comerciais, com base nos critérios definidos pelo International Council of Shopping Centers (ICSC), complementada por terminologia técnica relevante no contexto da avaliação imobiliária. Antes de avançar para as classificações propriamente ditas, considero essencial introduzir um conceito basilar: a Gross Leasable Area (GLA).

 

“The gross surface area available for renting. It is made up of the sum of gross commercial surface areas including, in addition to the retail sales area, all the storage, goods handling and processing areas as well as offices of the individual businesses operating within the Centre. It does not include plant and equipment rooms. It is expressed in square meters.”

(In “Valuation of shopping centres”, RICS professional guidance, Italy, 1st edition, December 2015)

 

A GLA é, portanto, a área bruta locável disponível para arrendamento, e constitui a base para várias classificações e decisões de projeto, investimento ou avaliação.

 

Classificação por tipologia

Uma das primeiras distinções que posso fazer diz respeito à tipologia funcional do centro comercial. Assim, posso dividi-los entre tradicionais e especializados.

 

//Centros especializados

    -Retail Park

    Trata-se de um espaço ao ar livre com lojistas especializados de médio e grande porte (big boxes ou power stores), normalmente independentes entre si. Estes espaços dispõem de amplos estacionamentos ao nível do solo e oferecem produtos a preços particularmente competitivos.

 

    -Factory Outlet

    Superfícies comerciais, ao ar livre ou fechadas, onde fabricantes vendem diretamente ao público produtos de marca com desconto, nomeadamente excedentes de produção, mercadorias de épocas anteriores ou artigos de rotação lenta. Raramente têm anchor stores, embora algumas marcas fortes possam desempenhar esse papel.

 

    -Theme-Oriented Centre

    Centros temáticos orientados para categorias específicas de retalho. Podem ser leisure-based (com cinemas, restaurantes, bares e outras valências de lazer) ou non-leisure-based, focando-se em setores como a decoração, tecnologia ou saúde e bem-estar.

 

//Centros tradicionais

Todos os outros centros que não se enquadram nas tipologias anteriores são considerados tradicionais e são geralmente organizados em estrutura fechada, com corredores interiores. A sua classificação faz-se com base na GLA:

 

    -Muito grandes: GLA > 80.000 m²

    -Grandes: GLA entre 40.000 m² e 79.999 m²

    -Médios: GLA entre 20.000 m² e 39.999 m²

   - Pequenos: GLA entre 5.000 m² e 19.999 m²

 

Este critério quantitativo permite uma segmentação mais objetiva e é frequentemente utilizado em análises comparativas ou estudos de viabilidade.

 

Conceitos complementares

 

Para uma análise mais completa — sobretudo na ótica do perito avaliador de imóveis certificado — considero essencial integrar outros conceitos, que influenciam a atratividade e a performance do ativo:

 

//Catchment Area

 A catchment area representa a área de influência do centro comercial, ou seja, a zona de onde provêm os seus visitantes. Pode ser definida por tempos de deslocação (ex: 15 ou 30 minutos de carro) ou por distância. É um indicador decisivo para estimar o volume potencial de clientes.

 

//Anchor Stores

 As anchor stores são grandes superfícies — como hipermercados ou marcas com notoriedade nacional — que têm a capacidade de atrair um elevado número de visitantes. Estas lojas não só geram tráfego como aumentam a permanência e o consumo dentro do centro.

//Communal Spaces

 Os communal spaces correspondem às áreas comuns do centro: corredores, praças interiores, zonas de descanso, sanitários, escadas e elevadores. Embora não gerem receita direta, são determinantes para a experiência do utilizador, influenciando o tempo de permanência e a fidelização do público.

//Footfall

 O footfall mede o número de pessoas que entra no centro comercial num determinado período. Este indicador é essencial para a análise do desempenho operacional, com impacto direto nas receitas dos lojistas e, consequentemente, na rentabilidade do centro.

 

Ao integrar estes critérios — tipologia, GLA, área de influência, lojas âncora, espaços comuns e tráfego pedonal — consigo elaborar uma grelha de análise rigorosa, aplicável tanto à avaliação de centros existentes como à prospeção de investimentos futuros.

 

Se estiver envolvido em projetos de avaliação, promoção ou reabilitação de ativos comerciais, estes parâmetros são, na minha experiência, um ponto de partida sólido.