Cálculo do valor: terreno vs. edificações

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As empresas estão a ultimar o fecho das suas contas anuais e, em consequência, a avaliar o seu património imobiliário. Por este motivo, talvez seja pertinente podermos saber como devemos fazer a repartição entre o valor do terreno e as benfeitorias que lá estão implantadas. Como sabemos, o terreno não é depreciável, ao contrário das suas benfeitorias ou construções.

Este processo exige do perito avaliador de imóveis certificado métodos rigorosos para assegurar uma estimativa correta, evitando distorções que possam comprometer relatórios financeiros ou resultar em litígios fiscais. As European Valuation Standards 2025, através da EVIP 3, apresentam três abordagens principais para a separação dos dois cvalores: o cálculo do valor do terreno em estado de não desenvolvido, a dedução do custo de substituição depreciado e a abordagem proporcional.

 

O primeiro método assenta no pressuposto de que o valor do terreno pode ser estimado considerando-o como um lote desocupado, no seu estado atual de utilização, sem qualquer construção ou benfeitoria. Para tal, recorre-se a comparações com terrenos semelhantes recentemente transacionados no mercado. A aplicabilidade deste método depende da existência de dados de transações de terrenos comparáveis, o que nem sempre é viável, particularmente em zonas urbanas onde a oferta de terrenos é escassa. Na ausência de comparação direta, utilizam-se modelos econométricos que isolam o impacto do solo nas avaliações. Um dos desafios desta abordagem é considerar as condições específicas do terreno, como a sua topografia, acessibilidade e infraestruturas existentes, que podem influenciar significativamente o seu valor.

 

A abordagem pelo Custo de Substituição Depreciado baseia-se na premissa de que o valor do terreno pode ser apurado subtraindo do valor total da propriedade o custo de reconstrução dos edifícios, ajustado pela sua depreciação. Este método é frequentemente utilizado quando não existem dados de mercado suficientes para avaliar diretamente o terreno. O processo inicia-se com a estimativa do custo atual de construção de um edifício similar, incluindo materiais, mão-de-obra e custos indiretos. Seguidamente, aplica-se um fator de depreciação, que pode resultar de desgaste físico, obsolescência funcional ou económica (por exemplo, a metodologia de Ross-Heidecke). Por fim, esse valor é deduzido ao valor total do imóvel, obtendo-se assim uma estimativa do valor do terreno. A vantagem desta abordagem é a sua aplicabilidade em situações onde o mercado de terrenos é pouco transparente ou inexistente.

Finalmente, a abordagem proporcional combina elementos dos métodos anteriores, procurando dividir o valor total da propriedade entre terreno e edificações com base em padrões históricos ou coeficientes de mercado. Este método é frequentemente utilizado quando há escassez de dados específicos para aplicar uma abordagem mais direta. Uma das formas mais comuns desta abordagem é a aplicação de percentagens fixas que refletem a relação entre terrenos e edificações em determinadas zonas. Por exemplo, em certas cidades, pode-se estabelecer que, em média, 20% do valor total de um imóvel é atribuído ao terreno e 80% às construções. No entanto, esta generalização pode resultar em distorções caso as condições específicas do imóvel avaliado sejam significativamente diferentes da média do mercado. A principal vantagem da abordagem proporcional é a sua simplicidade e rapidez de aplicação, mas a sua exatidão depende fortemente da qualidade dos coeficientes utilizados. Assim, deve ser encarada como uma estimativa preliminar e não como um método definitivo.

 

A escolha do método de cálculo do valor entre terreno e edificações depende das condições do mercado, da disponibilidade de dados e da finalidade da avaliação. O método baseado no valor do terreno em estado não desenvolvido é o mais direto, mas requer um mercado ativo para terrenos. O DRC é uma alternativa quando há falta de referências de mercado, enquanto a abordagem proporcional pode ser útil em situações de avaliação em massa ou preliminar. Independentemente do método adotado, é importante garantir transparência e fundamentação adequada na escolha das premissas e dos dados utilizados, a fim de evitar erros que possam influenciar decisões financeiras e fiscais.