A transformação de variáveis na avaliação de imóveis

 

É recorrente, na avaliação de imóveis, a aplicação de técnicas de regressão linear múltipla como suporte à abordagem de mercado.

A aplicação desta técnica na avaliação de imóveis é muito útil, porque conseguimos expurgar ao máximo qualquer subjetividade que o perito avaliador de imóveis certificado possa introduzir nas suas avaliações imobiliárias.

Traduzindo num exemplo muito simples.

Suponhamos, recorrendo ao absurdo, que só temos imóveis na nossa amostra de comparáveis, na Rua A e na Rua B.

Numa avaliação dita “normal”, o perito avaliador de imóveis terá que, subjetivamente, afirmar que a Rua A é melhor que a Rua B e introduzir a sua ponderação para esta diferença de “estatuto” da localização relativa, que poderá ser diferente da sensibilidade de qualquer outro colega que estude o mesmo imóvel.

Recorrendo à inferência estatística, são as técnicas de regressão linear simples ou múltipla que, objetivamente, vão estabelecer essa diferença.

Acontece que algumas relações entre a variável dependente e as variáveis independentes não são lineares.

Nestes casos, devemos realizar transformação nas variáveis.

Normalmente, as transformações simples da variável dependente, das variáveis independentes ou de ambas possibilitam a construção de um modelo de regressão linear apropriado ao conjunto de dados transformados.

Quando se procura ajustar modelos a dados imobiliários, a transformação logarítmica é a mais utilizada. No entanto existem muitas possibilidades de transformações, e muitos modelos podem ser escolhidos: semilogarítmica, inversa, quadrática, entre outras.

Num trabalho que realizei, estudei a transformação linear de todas as variáveis em vários modelos, tendo verificado os seguintes valores de R, R2, f de significância:

 

Perante os resultados obtidos, é correto afirmar que a transformação quadrática é a que melhor se ajusta.

Dois dos modelos utilizados (linear e logarítmico), além de apresentarem valores de R e R2 mais baixos, apresentam um fator f de significância superior a 1%, o que não convém.

Em termos práticos, afirmar que f de significância é superior a 1% é confirmar que existe mais de 99% de certeza que a equação de regressão é válida!

Se algum colega quiser fazer uma incursão sobre a transformação de variáveis, aconselho a leitura do livro “Avaliação de Património”, de António Cipriano Afonso Pinheiro, das Edições Sílabo.

Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito aval\iador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. Moradia t4 na Maia para venda, com jardim, junto ao Corredor Verde do Leça e Aeroporto Sá Carneiro, a sua casa para viver e trabalhar! É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.