Distribuição de custos ao longo da construção
“Two common
shapes for the distribution of costs within cash flow models are:
• Straight line:
This assumes that the preliminary costs are incurred near to/at the beginning
of the development period and the principal development costs are incurred in
equal tranches at regular and equal intervals throughout the development
period.
• S-curve: The
weighting of the construction costs may be incurred irregularly within a
project and different property types may require a different pattern of
delivery of construction costs. Rather than being distributed equally over the
development period, generally the costs are quite small at the beginning of a
construction project, relatively accelerate in the middle and reduce towards
the end of the construction period. The purpose of an s-curve is to reflect
more accurately the incidence of the costs in a particular project and may
require expert advice from other construction professionals involved with the
development.”
(“Duas formas comuns para a distribuição de custos nos modelos de fluxo de
caixa são:
• Linha reta: Isso pressupõe que os custos preliminares são incorridos
próximo/no início do período de desenvolvimento e os principais custos de
desenvolvimento são incorridos em tranches iguais em intervalos regulares e
iguais ao longo do período de desenvolvimento.
• S-curve: A ponderação dos custos de construção pode ocorrer de forma
irregular dentro de um projeto e diferentes tipos de imóveis podem exigir um
padrão diferente de entrega dos custos de construção. Em vez de serem
distribuídos igualmente ao longo do período de desenvolvimento, geralmente os
custos são bastante pequenos no início de um projeto de construção, aceleram
relativamente no meio e reduzem no final do período de construção. O objetivo
de uma S-curve é refletir com mais precisão a incidência dos custos em um
projeto específico e pode exigir consultoria especializada de outros
profissionais da construção envolvidos no desenvolvimento.”)
Também é uma matéria sensível para o perito avaliador de imóveis certificado a duração da construção.
Aqui, é de realçar a proposta formulada no “Avaliação Imobiliária”, ISBN
978.989.33.1449.4, de autoria de Mário Pinho de Miranda e de Rui de Sousa
Camposinos. Este tema está tratado no capítulo 3. Património Imobiliário, 3.10
Prazos de Construção. Os autores explicam que o prazo de execução efetivo é o
período decorrido em meses entre a data de emissão do alvará e a data de
conclusão real da obra. Chegaram à conclusão de que no caso de edifícios com
dois fogos ou mais, o prazo efetivo de construção, em meses, pode ser dado pela
seguinte expressão:
prz = 4,7655 x ln (número de fogos do edifício) + 21,381
Vale a pena ler o capítulo porque temos lá mais formas de encontrar os
prazos de execução, nomeadamente em função da área de construção por piso.
(Este livro só poderá ser comprado na Livraria de José Alves, Lda, na Rua de Avis 9, Porto, telefone 22 332 1204, que o enviará à cobrança)
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