Apartamentos com serviços
Atualmente, as nossas exigências enquanto viajantes em busca de experiências turísticas têm vindo a transformar-se, levando-nos a procurar uma maior flexibilidade do que aquela oferecida pelos modelos tradicionais do mercado hoteleiro. Esta evolução nos padrões de consumo tem gerado uma resposta inovadora por parte do setor imobiliário e turístico: o surgimento dos denominados "serviced apartments" (ou apartamentos com serviços). Este conceito reflete a adaptação às necessidades modernas, proporcionando uma alternativa eficiente ao alojamento convencional, com uma oferta que alia a comodidade hoteleira a uma maior privacidade e autonomia.
Os "serviced apartments" distinguem-se por apresentar características muito semelhantes às dos quartos de hotel, sendo igualmente adequados para estadias de curta ou longa duração. No entanto, oferecem ao cliente uma maior independência e, frequentemente, uma solução mais económica, especialmente em estadias prolongadas. Estas unidades de alojamento são equipadas com todas as comodidades necessárias para garantir o conforto do utilizador, tais como cozinha, sala de estar e serviços de limpeza, possibilitando uma experiência mais personalizada e menos dependente dos serviços típicos de um hotel.
Um dos elementos que define o modelo de negócio dos apartamentos com serviços é a sua operação otimizada, com uma estrutura de pessoal reduzida, o que permite alcançar margens operacionais bastante atrativas. Este tipo de estabelecimento, devido ao facto de as estadias serem geralmente mais longas, não necessita de uma equipa tão extensa como a de um hotel tradicional, o que se traduz numa diminuição significativa dos custos operacionais. Consequentemente, as margens de lucro operacional bruto podem situar-se entre 45% e 65%, o que representa um retorno substancial para os investidores. Estes aspetos económicos são relevantes para o perito avaliador de imóveis certificado, que devem considerar esta realidade nas suas análises de mercado e avaliações patrimoniais.
Importa destacar que o público-alvo dos "serviced apartments" vai além do típico turista em lazer. Embora o turismo seja um mercado-chave, estes apartamentos são igualmente procurados por viajantes de negócios, nómadas digitais, e até por públicos associados aos mercados de "senior living" ou "health care". Esta diversidade de utilizadores aumenta a sua versatilidade e capacidade de adaptação a diferentes necessidades, tornando-os uma opção atraente para uma ampla gama de consumidores.
Quando comparado com o alojamento tradicional em hotéis, um dos principais atrativos dos "serviced apartments" para o utilizador final reside na combinação de privacidade, conforto e economia. Ao proporcionar um espaço privado e completamente equipado, o apartamento com serviços permite que o viajante tenha uma experiência mais próxima do quotidiano de uma residência, ao mesmo tempo que pode beneficiar de custos inferiores, sobretudo em estadias mais prolongadas. Este equilíbrio de vantagens favorece tanto o turista como o operador, gerando uma relação de benefício mútuo. Com efeito, operadores que gerem simultaneamente unidades hoteleiras e apartamentos com serviços tendem a alcançar taxas de ocupação mais elevadas nestes últimos, uma vez que oferecem uma flexibilidade difícil de encontrar num hotel convencional.
Outro aspeto relevante é a forma como o mercado de "serviced apartments" tem vindo a posicionar-se como uma concorrência sólida ao "Alojamento Local", sobretudo em cidades onde esta modalidade tem sido alvo de restrições. Em várias metrópoles globais, como Berlim ou Nova Iorque, o "Alojamento Local" tem sido limitado ou mesmo proibido em determinadas condições, o que favorece o crescimento de alternativas institucionais, como os apartamentos com serviços. Enquanto o "Alojamento Local" é, em grande parte, gerido por proprietários individuais que procuram obter rendimentos suplementares, os "serviced apartments" são maioritariamente detidos por investidores institucionais, cujo foco é o arrendamento contínuo, tanto de curto como de longo prazo. Esta diferença é fundamental, pois implica que os imóveis envolvidos neste mercado não são retirados do segmento habitacional tradicional para o turismo, mantendo-se, assim, a sua função primordial no tecido urbano.
Em suma, os "serviced apartments", com a sua operação eficiente e menores custos associados, conseguem gerar receitas operacionais líquidas superiores às dos hotéis convencionais, oferecendo uma solução robusta e lucrativa tanto para os investidores como para os utilizadores. Este modelo, ao atender a uma crescente procura por flexibilidade e privacidade, está a redefinir o paradigma do alojamento turístico e de negócios em várias cidades do mundo.
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