Como medir o risco ... em Portugal!

 

(Tentaremos mostrar, em vídeo, como podemos comparar o risco imobiliário de diversas cidades portuguesas através do conceito de beta.)

 

O Beta é um termo muito utilizado na avaliação de imóveis pelo perito avaliador de imóveis certificado, nomeadamente quando necessitamos de calcular o CAPM (Capital Asset Pricing Model), essencial para a determinação da taxa de atualização em modelos de avaliação como o Discounted Cash Flow (DCF).

 

O Beta serve essencialmente para medir o risco não diversificável, também chamado de risco sistemático ou de mercado. No fundo, representa a componente do risco total de um ativo que não pode ser eliminada através da diversificação, pois está associada a fatores comuns que afetam o mercado como um todo.

 

O objetivo deste artigo, e também do vídeo apresentado, é estimar, de uma forma simples, o risco do mercado imobiliário habitacional de algumas cidades portuguesas através do Beta.

 

Esta técnica poderá, eventualmente, permitir estabelecer uma “carta de risco” para todo o território nacional.

 

Como calcular o Beta para o mercado habitacional?

 

O primeiro passo para a estimativa é encontrar um índice de mercado habitacional global que sirva como referência. No mercado acionista, utilizamos índices como o PSI-20. Para o mercado habitacional, uma alternativa viável é o valor da avaliação bancária da habitação, publicado mensalmente pelo InstitutoNacional de Estatística (INE).

 

Nesta publicação, também encontramos os valores da avaliação bancária da habitação para diversas cidades do país, permitindo estabelecer comparações diretas.

 

A estimativa do Beta pode ser feita de duas formas:

 

-Através da covariância entre o mercado global e a cidade em análise, dividida pela variância do mercado.

-Através de regressão linear simples, relacionando as variações do valor da avaliação bancária da cidade com as do mercado nacional.

 

No exemplo apresentado no vídeo, encontramos os seguintes Betas:

 

-Lisboa: 0,20

-Barcelos: 0,93

-Loures: 1,153

 

O que significam estes valores?

 

-Em Lisboa, o risco sistemático do mercado habitacional é inferior ao risco médio do mercado nacional (Beta < 1).

-Em Barcelos, o risco está muito próximo da média do mercado (Beta ≈ 1).

-Em Loures, o mercado habitacional apresenta um risco superior à média do mercado nacional (Beta > 1).

 

Dado que o CAPM é calculado como:

r=Rf+β(Rm−Rf)

onde:

-Rf é a taxa de retorno do investimento sem risco;

-β é a medida de risco sistemático;

-(Rm - Rf) é o prémio de risco de mercado.

 

Podemos concluir que deveremos exigir uma remuneração menor para investimentos imobiliários em Lisboa, em comparação com Barcelos e Loures.

 

Assim, o CAPM de Lisboa será menor do que o de Loures, resultando numa taxa de atualização mais baixa e, consequentemente, valores de mercado mais elevados para os imóveis de Lisboa face às outras cidades analisadas.