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No mercado imobiliário, o fenómeno de "flooding " (inundação) refere-se
à entrada de um grande número de imóveis no mercado, criando um desequilíbrio
entre oferta e procura. Esses efeitos podem ter um impacto significativo nos preços,
nas taxas de ocupação e na perceção de risco dos investidores.
A Valuation Practice Guidance Application 9 (VPGA 9), integrada no Red
Book Global Standards da RICS, fornece orientações importantes para a
avaliação de portfólios e grupos de ativos, permitindo compreender e gerir os
impactos de cenários como o "flooding".
Quando ocorre "flooding", os mercados podem sofrer uma pressão
descendente nos preços devido ao aumento repentino na oferta. Este fenómeno
pode ser provocado por fatores como a introdução massiva de novos
empreendimentos, comum em áreas urbanas em expansão, ou pelo desinvestimento em
massa, quando grandes portfólios são colocados à venda rapidamente,
frequentemente devido às condições económicas adversas. Estes cenários desafiam
o perito avaliador de imóveis certificado
a estimar de forma precisa o impacto no valor de mercado, no rendimento
esperado e no risco sistémico.
A VPGA 9 destaca a importância de definir claramente o objetivo da
avaliação. Num cenário de "flooding", pode ser necessária uma
abordagem adaptada para determinar o impacto no valor de mercado e o
comportamento agregado dos ativos dentro de um portfólio. Esta perspetiva é
essencial para compreender como o "flooding" afeta os preços e a
procura, alinhando-se com as melhores práticas internacionais.
A orientação da VPGA 9 também incentiva a utilização de análises de
cenários. Estas permitem avaliar o impacto de condições adversas, como a oferta
excessiva, através da projeção de valores futuros e da aplicação de modelos de
desconto de fluxo de caixa. Estas ferramentas ajudam a avaliar o efeito da
redução das taxas de ocupação ou das rendas nos retornos dos portfólios. Outra
área abordada pela VPGA 9 é a necessidade de explicitar as assunções e
premissas utilizadas. Num contexto de "flooding", pode ser crucial
assumir prazos de comercialização mais longos ou prever desvalorizações
temporárias.
Relativamente à estrutura de relatórios, a VPGA 9 recomenda que sejam
apresentados detalhes dos impactos individuais e coletivos sobre os ativos
avaliados, além de incluir a documentação das incertezas associadas. Isto
assegura que as avaliações sejam transparentes e fidedignas, fortalecendo a
confiança dos utilizadores no processo.
Para mitigar os efeitos do "flooding", é recomendável adotar
estratégias como a diversificação de portfólios, distribuindo investimentos por
diferentes localizações ou tipos de imóveis. Além disso, campanhas de marketing
eficazes podem atrair perfis variados de compradores e acelerar a absorção dos
ativos. A monitorização contínua do mercado permite identificar sinais precoces
de "flooding", permitindo ajustes às estratégias antes que os
impactos se intensifiquem.
O "flooding" no mercado imobiliário constitui um desafio, mas a
integração dos princípios da VPGA 9 no processo de avaliação pode transformar
estas situações em oportunidades de melhoria. A aplicação destas diretrizes
promove uma análise mais compreensiva e alinhada com os padrões internacionais,
garantindo maior consistência e confiança nas avaliações realizadas.
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