Pré-estudo de mercado ou avaliação encapotada?

A decisão de escrever este artigo resulta da leitura do artigo do Gonçalo Nascimento Rodrigues “Arrendar um imóvel pode dar no mínimo um retorno de 8%”, como sempre excelente.

Acrescentamos ainda que nada nos move contra as empresas de mediação imobiliária, bem pelo contrário, pois exercem um mecanismo de regulação no mercado que é muito vantajoso para todos os intervenientes.

Importa-nos aqui é a denuncia das más práticas, quer seja a estimativa incorreta de rentabilidades quer a informação errada de valores de mercado a quem comprar ou vender património imobiliário.

Vem isto a propósito de um documento em nossa posse, de uma imobiliária de referência, intitulado “Pré-estudo de mercado”, que aqui reproduzimos na integra (salvaguardando a confidencialidade da empresa de mediação imobiliária).

Achamos, em primeiro lugar, que é uma forma pouco ortodoxa de ultrapassar o impedimento que as empresas de mediação imobiliária têm de proceder a avaliação de imóveis, que devem ser feitas por um perito avaliador devidamente credenciado.

Por outro lado é uma estimativa feita sem qualquer rigor técnico que levou, neste exemplo, a uma diferença de 30% relativamente ao presumível valor de transação.

Como se avalia um terreno? Amaro Laia, no artigo “ Laia, Amaro Naves, Métodos Correntes de Avaliação vs Métodos Avançados de Avaliação de Imóveis, in Revista Imobiliária, Setembro 2000.” (Amaro Naves Laia é professor no ISEG e avaliador de imóveis acreditado pela Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS)), muito assertivamente explica:

“Por exemplo, na avaliação de um terreno destinado à construção para venda, o valor máximo desse terreno será igual ao VAL desse empreendimento, com a particularidade de o mesmo ter sido calculado sem que, à partida, se considerasse no respetivo cash-flow o custo do terreno, diferentemente do procedimento adotado para cálculo da rendibilidade do investimento.

Aplica-se especialmente a imóveis que não sejam de fácil comparação com outros recentemente transacionados no mercado e aos quais seja possível associar fluxos de caixa futuros.

Este método apresenta normalmente duas variantes:

» VBR (valor baseado no rendimento), muitas vezes designado por capitalização, para as situações típicas de arrendamento / rendas constantes;

» DCF (discounted cash flow) para todas as outras situações.”