Valor de mercado ou MLV (a saga continua…)

Escrevemos esta semana um artigo para a Brainsre.news, um jornal diário “online” com informação sobre imobiliário, intitulado “Portabilidade”.

Neste artigo, a dado passo, fizemos referência à incerteza de qual a base de valor a utilizar para a estimativa do valor de imóveis que sirvam como colaterais: valor de mercado ou valor do bem hipotecado.

(A base de valor “valor do bem hipotecado/Mortgage Lending Value” só existe nas EVS- Europen Valuation Standards. As IVS- International Valuation Standards não a reconhecem como base de valor).

Numa pesquisa que fizemos, encontramos o documento “Asset Quality Review, Phase 2, Manual”, de junho de 2018, emitido pela supervisão do Banco Central Europeu, uma espécie de guia para a supervisão e avaliação bancária.

Este documento é muito claro na definição de base de valor que deve estar subjacente na avaliação de colaterais (página 145):

“All physical assets should be valued on the basis of market value, i.e. the estimated amount for which an asset or liability should be exchanged on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.”

Contudo, é deixada aberta uma porta para utilização do Mortgage Lending Value ou de outra legislação particular de algum país, se for mais conservadora que “valor de mercado)”:

“Where an NCA considers that the valuation approach used as standard in its country is more conservative than that implied by an RICS/EVS market valuation, the prevailing valuation approach should be applied. Before allowing local approaches, the NCA will need to demonstrate in writing to the ECB’s satisfaction that the local approach is conservative in all relevant cases. For the avoidance of doubt, the mortgage lending value may only be used in cases where this is explicitly lower than the market value.”.

Outra particularidade muito interessante, e para a qual temos alertado o perito avaliador de imóveis, é a não aplicação do método do custo depreciado (página 151- “Valuations on the basis of depreciated replacement cost are not permitted…”).