Abordagem de rendimento na avaliação de imóveis
A
abordagem de rendimento assenta na capacidade que um bem possui para gerar
rendimentos durante um determinado período, tendo por base as condições normais
do mercado e na conversão desses rendimentos, numa valorização atual. É
particularmente importante na estimativa do valor de mercado dos imóveis que
são transacionados baseados nos proveitos potencialmente gerados pelo mesmo,
desde que exista informação de mercado que possa sustentar a estimativa.
Photo by THE JD Darshan Solanki
on Unsplash
Este
critério refere-se à capitalização do rendimento existente e também potencial
(como seja por exemplo uma renda), sendo um valor de continuidade de
exploração.
Dentro de esta abordagem, uma das possibilidades é a utilização de “Discount Cash Flow”. As estimativas obtêm-se descontando os fluxos de caixa (Discount Cash Flow) utilizando a “wacc” (Weighted Average Cost Of Capital /Custo Médio Ponderado de Capital).
A
estimativa da “wacc” já foi explicada, anteriormente, em:
- http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2012/02/as-taxas-de-atualizacao.html
- http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2012/02/as-taxa-de-atualizacao-custo-do-capital.html
O valor
de β, conforme já foi explicado, poderá ser obtido em Damodaram, mas
com o cuidado de se escolherem β não alavancados, ajustados em função do risco
do investimento em Portugal, onde não se pondera a existência da dívida.
A alavancagem deve repercutir as estruturas de capitais de cada empresa e
também a taxa de imposto.
Os
fluxos de caixa descontados (DCF) serão a preços constantes e a taxa de
atualização será real.
O
período aplicado pode ser igual ao período do investimento, se este for
conhecido e relativamente curto ou, então, se o investimento puder ser
perpetualizado, até que exista uma estabilidade nos fluxos de caixa.
Em
qualquer dos casos é sempre necessário encontrar o valor terminal, que também
já foi explicado no artigo:
Apesar de na avaliação de imóveis serem utilizadas três abordagens, o
perito avaliador de imóveis deverá estar confortável na utilização da abordagem
de rendimento.
(Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito avaliador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.)
Sem comentários: