O lucro do promotor

Esta semana fui questionado mais uma vez se a utilização do método residual dinâmico na avaliação de imóveis deve ser incluída na abordagem de rendimento ou na abordagem de custo. Esta é uma dúvida que persiste no perito avaliador de imóveis certificado e que é cabalmente esclarecida no artigo que Amaro Laia escreveu:

 

-““Lucro do Promotor Imobiliário”, no âmbito do Método Residual”

 

Este artigo traz um contributo decisivo para se entender a construção de “Discount Cash Flows”. Estas técnicas, que são muito importantes para uma boa avaliação de propriedades de desenvolvimento, são muitas vezes objeto de controvérsia. No nosso entender, esta controvérsia fica definitivamente enterrada.

Deixo aqui algumas ideias do autor, com a intenção de induzir os leitores para a sua leitura:

 

-O método residual estático pode considerar-se como fazendo parte da abordagem de custo, enquanto o método residual dinâmico pode ser considerado como fazendo parte da abordagem de rendimento;

  

-O método residual dinâmico tanto pode aplicar-se para estimar o Valor de Mercado como para estimar o Valor para o Investidor (importante relembrar os conceitos de bases de valor);

 

-O “Lucro do promotor” não é um custo, pelo que não se pode aplicar no método residual dinâmico;

  

-É correto utilizar-se no método residual estático o “Lucro do promotor”, porque desta forma se mitiga o erro de não se considerar o valor temporal do dinheiro.

 

O autor aborda também a questão da aplicação de gastos financeiros no método residual dinâmico, “aos Gastos Financeiros, que muitos avaliadores erradamente também incluem nos fluxos de caixa operacionais, para apurar o valor de mercado. E erradamente, porque o processo de atualização já inclui, implicitamente, os encargos financeiros, pelo que considerá-los corresponderia a penalizar duplamente o empreendimento e o valor do terreno. Por outro lado, quando se está à procura do valor de mercado, os fluxos de caixa relevantes são os fluxos de caixa operacionais, sem considerar qualquer endividamento. De acordo com a literatura financeira de referência, as decisões de investimento devem separar-se das decisões de financiamento, sendo o valor de mercado apurado completamente independente das condições de financiamento.”

Para finalizar, aconselho vivamente a presença no "Congresso ASAVAL 2023", no dia 10 de novembro de 2023, em que aguardo com muita curiosidade os temas:

-"O conceito de Property Value de acordo com a TEGoVA".

-"A metodologia de avaliação de negócios aplicada no imobiliário".

Este último tema precisamente da autoria de Amaro Laia.

Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito aval\iador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. Moradia t4 na Maia para venda, com jardim, junto ao Corredor Verde do Leça e Aeroporto Sá Carneiro, a sua casa para viver e trabalhar! É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.