Uma nova base de valor: Property Value

 

Já em artigo anterior referi a nova versão do Capital Requirements Regulation (CRR), em português Regulamento dos Requisitos de Capital, no âmbito de Basileia III e dos “critérios de avaliação prudentemente conservadores”.

A avaliação de imóveis para colaterais em operações de crédito é uma matéria sensível, que não está convenientemente sedimentada. A pergunta que tem permanecido por responder é se o “valor de mercado” é a base de valor a implementar nestes casos.

É neste contexto que tem sido discutida uma nova base de valor, a ser incorporada no documento atrás mencionado, com a designação de “Property Value”.

Antes de definir uma versão de “Property value”, referir que por estes dias aconteceu um divórcio entre as várias associações do setor. De facto, foram apresentadas pela European Mortgage Federation-The European Covered Bond Council (EMF-ECBC), em colaboração com representantes da Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), a Associazione Società di Valutazioni Immobiliari (ASSOVIB), o International Valuation Standards Council (IVSC), o Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), a European AVM Alliance (EAA) e o CREFC Europe recomendações sobre a definição desta base de valor. Estas recomendações não foram acompanhadas pela TEGoVA.

A TEGOVA não concorda, nomeadamente, com um sistema de pesquisa centralizada que forneça aos avaliadores independentes os ajustes ao valor de mercado necessários a cumprir com os objetivos do “Property Value”.

Agora, com recurso à ferramenta Chatgpt e alguma supervisão minha, vou traduzir o que o documento “Operationalising the ‘Property Value’” define como “Property value”:

“a avaliação deve ser feita de forma independente utilizando critérios de avaliação prudentemente conservadores. Para garantir que o valor do imóvel seja avaliado de maneira prudentemente conservadora, a avaliação deve excluir expectativas de aumentos de preço e deve ser ajustada para levar em consideração a possibilidade de o preço de mercado atual estar significativamente acima do valor sustentável ao longo da vida do empréstimo. Os supervisores nacionais devem fornecer orientações, estabelecendo critérios prudentes de avaliação, caso tais orientações ainda não existam na legislação nacional. Se for possível determinar um valor de mercado, a avaliação não deve ser superior ao valor de mercado...  

…

A utilização apenas do valor de mercado, como atualmente está referido no Artigo 208 do Regulamento de Requisitos de Capital (CRR), não será mais permitida no CRR revisto. De facto, de acordo com o Artigo 229 revisto do CRR, os bancos serão obrigados a "ter em consideração a possibilidade de o preço de mercado atual estar significativamente acima do valor sustentável ao longo da vida do empréstimo" e garantir adicionalmente que "o valor não seja superior ao valor de mercado...".

O perito avaliador de imóveis certificado deve ser com cuidado este documento, pois dará uma perspetiva do que será a avaliação imobiliária para crédito hipotecário, no futuro.

Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito aval\iador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. Moradia t4 na Maia para venda, com jardim, junto ao Corredor Verde do Leça e Aeroporto Sá Carneiro, a sua casa para viver e trabalhar! É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.