Taxas de atualização: promoção vs exploração

 

No âmbito da avaliação imobiliária, a determinação da taxa de atualização constitui um elemento fundamental, especialmente em projetos de desenvolvimento que abrangem diferentes fases, como a promoção e a exploração. Este processo requer uma análise rigorosa e crítica das fontes de dados utilizadas, com destaque para os betas não alavancados divulgados por Damodaram, que nem sempre refletem as especificidades do mercado português.

De acordo com o livro "Análise de Investimentos Imobiliários" de Amaro Laia, Montezuma e Carvalho das Neves, a relação entre as taxas de atualização aplicáveis às fases de promoção e exploração pode ser expressa da seguinte forma:

"A taxa de atualização da fase de promoção é igual à taxa de atualização da fase de exploração multiplicada pelo coeficiente entre o beta da fase de promoção e o beta da fase de exploração" (texto adaptado pelo autor deste artigo).

Nesta análise, utilizámos como base a yield de escritórios em Portugal, reportada pela Savills no terceiro trimestre de 2024, que é de 4,75%. Este valor foi considerado como representativo da taxa de atualização aplicável à fase de exploração, para escritórios e serviços. Relativamente aos betas não alavancados, os dados mais recentes de Damodaram (janeiro de 2025) indicam os seguintes valores:

- Beta não alavancado para “Real Estate (Operations & Services)”: 0,49;

- Beta não alavancado para “Real Estate (Development)”: 0,54.

Com base nestes valores, obtemos uma taxa de atualização para a fase de promoção de aproximadamente 5,23%.

Contudo, é essencial questionar a validade deste resultado. O mercado imobiliário português apresenta características únicas que, frequentemente, não são adequadamente captadas por modelos baseados em mercados internacionais. Adicionalmente, as yield reportadas podem não refletir, de forma abrangente, as condições específicas de risco associadas à fase de promoção, como as incertezas inerentes à construção e à comercialização dos ativos.

Se, em vez do beta não alavancado, utilizarmos o Beta Total, que incorpora tanto o risco sistemático como o não sistemático, os resultados são significativamente diferentes. Segundo os mesmos dados de Damodaram, os valores do Beta Total são os seguintes:

- Beta Total para “Real Estate (Operations & Services)” 2,22;

- Beta Total para “Real Estate (Development)”: 3,54.

Com base nestes valores, obtemos uma taxa de atualização para a fase de promoção de aproximadamente 7,57%. Este valor, embora mais elevado, pode ainda ser insuficiente para refletir os riscos efetivos associados à fase de promoção no mercado imobiliário português.

Para um perito avaliador de imóveis certificado, é crucial ajustar as taxas de atualização com base na realidade local, considerando fatores como a liquidez do mercado, a regulamentação urbanística e as condições macroeconómicas específicas de Portugal. A aplicação de modelos genéricos ou dados provenientes de contextos internacionais pode resultar em conclusões desalinhadas com a realidade nacional.

O valor de 5,23%, obtido com base nos betas não alavancados, ou mesmo de 7,57%, utilizando os betas totais, pode subestimar os riscos reais da fase de promoção. Este subdimensionamento pode impactar negativamente as decisões de investimento e os resultados das avaliações.

Dada a relevância deste tema, é imprescindível que os profissionais da área ponderem cuidadosamente as taxas propostas e avaliem a sua adequação à luz das especificidades do mercado português. Uma análise mais ajustada pode requerer a inclusão de fatores de risco adicionais ou a recalibração das taxas com base em dados locais mais robustos.

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Considera que a taxa de 5,23% ou mesmo de 7,57% reflete a realidade do mercado imobiliário em Portugal? Partilhe a sua opinião.