Yield e taxa de atualização

À medida que o fim-de-semana se aproxima, surge a conhecida síndrome da página em branco, uma sensação de bloqueio criativo que me assalta. Diante da falta de um tema para estruturar os meus pensamentos, sucumbi à tentação do plágio, recorrendo às palavras de Amaro Laia, cujas frases encontrei dispersas pela internet. Além de professor no ISEG, Amaro Laia é uma autoridade em avaliação de imóveis. Vale a pena ressaltar que estas frases remontam a 2003 e 2007, mas sua relevância persiste, especialmente em tempos onde o mercado imobiliário desponta como uma fonte primordial de rendimento.

No artigo “Promoção imobiliária de habitação/Análise da rendibilidade e preços” destaco:

“Cap rate e yield significam o mesmo, sendo que cap rate é um termo mais utilizado nos EUA e yield no Reino Unido.”

“O CAPM e o Beta, em particular, pressupõe a diversificação dos investimentos. Por isso, o Beta contempla apenas o risco de mercado, admitindo-se que a outra componente do risco (o risco específico, não sistemático ou risco diversificável) é eliminado pela diversificação. No entanto, no imobiliário a diversificação pode, por vezes, não se verificar. Nesta situação, sugere-se a utilização de um Beta mais elevado, designado por Beta Total (Damodaran, A., 2002, “Investment Valuation”, Wiley.)”

“Só em certas condições de evolução dos fluxos de caixa decorrentes do rendimento gerado pela propriedade e não considerando a valorização do capital é que a cap rate não difere da taxa de actualização (Brueggeman, W. e Fisher, J. , 1997, “Real Estate Finance and Investments”, Irwin McGraw-Hill)”

No artigo “Cap rates, yields e avaliação de imóveis pelo método do rendimento” destaco:

“Mas para além da rendibilidade corrente, baseada no rendimento corrente (dividendos no caso das acções, rendas no caso do imobiliário ou juros no caso das obrigações), existe ainda a rendibilidade resultante da valorização do activo em análise, por exemplo um imóvel. Essa valorização resulta do valor desse imóvel em determinado momento comparativamente ao valor que o mesmo tinha (ou terá) num momento anterior (ou posterior)”

“Do somatório da rendibilidade corrente ( y ) com a rendibilidade resultante da valorização do activo ( g ) resulta um outro conceito de rendibilidade designado por rendibilidade total ou yield total”.

 

E assim fizemos um artigo, na esperança de que o autor das palavras não se aborreça connosco! Mas vale a pena correr o risco, porque esta informação é muito importante para o perito avaliador de imóveis certificado.