O valor residual e o avaliador de imóveis
O método do rendimento é
utilizado na avaliação de imóveis para estimar o valor de mercado de um imóvel.
Assenta na capacidade que um bem possui para gerar rendimentos durante um
determinado período, tendo por base as condições normais do mercado, e na
conversão desses rendimentos, numa valorização atual.
Nesta metodologia, o avaliador de imóveis recorre frequentemente à
aplicação do “Free Cash Flow to the Firm”, descontando os fluxos de caixa
utilizando a “wacc” (Weighted Average Cost Of Capital /Custo Médio Ponderado de
Capital).
Esta matéria já foi abordada no nosso artigo:
O cash flow deve ser estudado para um período igual ao período do
investimento, se este for conhecido e relativamente curto ou, então, se o
investimento puder ser perpetualizado, até que exista uma estabilidade nos
fluxos de caixa. Para facilitar, vamos considerar este ano, fim do período de investimento
ou ano de estabilidade dos fluxos de caixa, como ano n
Em qualquer dos casos é sempre necessário encontrar o valor residual.
Um avaliador de imóveis pode estimar o valor residual de
duas formas distintas:
- Ou a partir do valor de aquisição do imóvel e
imputando-lhe uma atualização anual, que poderá ser positiva ou negativa.
Nesta metodologia, os avaliadores de imóveis dividem-se um
pouco. Alguns, para não onerar o valor residual do imóvel, não contemplam uma
taxa de crescimento dos fluxos de caixa para depois de n. Outros consideram o rendimento anual no ano n.
De qualquer das formas, esta última metodologia é a mais
aplicada.
Sem comentários: