Abordagem de mercado na avaliação de terrenos

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Escrever sobre avaliação de terrenos para construção por comparação, em fim de semana em que ainda se discute se o ministro João Galamba deveria ou não ter sido demitido ou como prosseguirá a relação institucional entre Marcelo Rebelo de Sousa e António Costa, é muito complicado. Uma coisa é certa, como sempre, todos têm a sua razão!

A avaliação de terrenos para construção pode ser feita por duas abordagens distintas: pela abordagem de mercado, utilizando o método comparativo, e pelo método residual, que tanto pode ser estático como dinâmico.

Neste artigo vamos abordar, de uma forma sucinta, alguns cuidados que o perito avaliador de imóveis deve ter em conta quando estima o valor de terrenos para construção por comparação.

Como primeira observação, devemos dizer que a avaliação por comparação é potencialmente confiável se a evidência de vendas puder ser encontrada e analisada em relação a uma unidade comum.

Por exemplo, o fator de comparação do terreno deve ser o seu valor por área bruta de construção ou o seu valor por área bruta de construção acima do solo (obviamente, a unidade de comparação pode ser uma outra qualquer, desde que exista coerência com o desenvolvimento previsto para o terreno). De facto, é diferente para a estimativa do valor saber se posso construir uma moradia com 300 m2 de área bruta de construção ou um prédio com 3.000 m2 de área bruta de construção, para a mesma área de terreno.

Quando se utiliza a abordagem de mercado, os seguintes pontos podem ser relevantes e devem ser cuidadosamente analisados:

-Os valores podem diferir consideravelmente dentro de uma pequena área geográfica, principalmente em áreas urbanas estabelecidas.

-As características do terreno e da construção, em termos de requisitos de infraestruturas, podem divergir entre os locais em comparação.

-Sinergias com terrenos adjacentes.

-Datas de transação.

Como segundo ponto, referir que a avaliação de terrenos para construção pela abordagem de mercado é adequada quando existe um mercado ativo e quando o projeto de desenvolvimento imobiliário para o terreno for de baixa densidade. São exemplo, terrenos onde os custos de infraestrutura são consistentes e não são excessivos, pequenos empreendimentos residenciais ou pequenos imóveis industriais.

Para finalizar, alertar para as alterações na Normas Internacionais de Avaliação que “aconselham” duas abordagens para a avaliação de imóveis. Assim sendo, a avaliação de um terreno para construção por comparação deve ser complementada, usando as abordagens alternativas referidas no início do artigo.