O Justo Valor

 

O fim de ano está a aproximar-se vertiginosamente e é tempo de tornarmos a falar do “Justo Valor” e do seu impacto na vida das empresas.

O princípio de prudência, importante na contabilidade das empresas e estruturado no SNC- Sistema de Normalização Contabilística, tem sido um argumento muito utilizado para que prevaleça o custo histórico, em detrimento do modelo da revalorização (justo valor) na avaliação dos ativos fixos tangíveis.

 

Refere, então, aquele princípio, muito sucintamente, que não se deve antecipar ganhos, mas que se deve registar todas as perdas potenciais, e também que, existindo dois métodos de avaliação, se deve avaliar pelo método que conduza a um menor valor.

 

Em nome do “Justo Valor” já foram escritas as frases mais extraordinárias, como, por exemplo, “O valor que justamente serve para enganar os outros” e “justo valor sim desde que seja para menos”.

 

São afirmações que, pondo em causa a honorabilidade do perito avaliador de imóveis certificado, levam a crer que o justo valor é um conceito pouco transparente e estimado conforme as conveniências.

 

Da mesma forma que é errada esta visão também não é correto o fundamentalismo de que o custo histórico conduziu, durante muitos anos, a uma sobrevalorização do valor dos ativos fixos tangíveis (que no anterior POC- Plano Oficial de Contabilidade se designavam por imobilizado corpóreo), porque os valores de aquisição eram aumentados de forma a permitir um financiamento escondido às empresas.

 

Mas então o que é o justo valor?:

 

-O International Accounting Standards Board (IASB), com a International Financial Reporting Standards (IFRS 13), e também a International Valuation Standard (IVS) 300 definem-no como “O preço que seria recebido para vender um ativo ou pago para transferir um passivo, numa transação ordenada entre participantes do mercado na data da medição”.

 

-O avaliador imobiliário deve declarar e justificar no relatório de avaliação qual o grau da hierarquia de justo valor que se aplica àquela avaliação. No caso da avaliação de imóveis, o nível da hierarquia de justo valor deverá andar entre o nível 2 e o nível 3.

 

-O justo Valor deve ser avaliado de acordo com a máxima e melhor utilização do imóvel e o perito avaliador de imóveis certificado deve declarar no relatório de avaliação imobiliária isso mesmo. Relembro que a máxima e melhor utilização deve ter em conta ser fisicamente possível, legalmente admissível e financeiramente viável.

 

-O avaliador imobiliário deve declarar e justificar no relatório de avaliação qual o grau da hierarquia de justo valor que se aplica àquela avaliação. No caso da avaliação de imóveis, o nível da hierarquia de justo valor deverá andar entre o nível 2 e o nível 3.

 

-Justo valor e valor de mercado não são sinónimos, mas podem ser coincidentes. A avaliação pelo justo valor deve ser obtida apenas para as utilizações que são legais na data da avaliação, e não que possam vir a ser legais. Lembremo-nos que o conceito de maior e melhor utilização (MMU), segundo as EVS, “é o uso de um imóvel que é fisicamente possível, razoavelmente provável, legal ou suscetível de o vir a ser, e que resulta no maior valor do imóvel à data da avaliação.

 

Não podemos também esquecer um outro conceito aplicado na contabilidade, que é o que refere que esta deve apresentar a imagem verdadeira e a apropriada das empresas.

Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito aval\iador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. Moradia t4 na Maia para venda, com jardim, junto ao Corredor Verde do Leça e Aeroporto Sá Carneiro, a sua casa para viver e trabalhar! É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.