Valor de sinergia ou marriage value

 

As bases de valor seguintes estão definidas nas Normas Internacionais de Avaliação (IVS 104, parágrafo 20.1(a)) e a maioria delas é comummente utilizada, embora possam não ser universalmente adotadas em todos os mercados: valor de mercado, renda de mercado, valor de investimento (worth), valor equitativo (anteriormente, justo valor definido pelas IVS), valor de sinergia e valor de liquidação.

 

O propósito da escrita de hoje é refletir um pouco sobre o valor de sinergia.

 

Valor de sinergia é o valor que resulta da junção de dois ou mais ativos imobiliários, para criar um novo ativo, em que este possui um valor superior à soma dos valores de cada um, individualmente.

 

Todos temos um pouco de perito avaliador de imóveis certificado e, muitas vezes, investidos nestas “funções”, misturamos conceitos e acreditamos que o valor de mercado de um imóvel deva ser confundido com o valor de sinergia.

 

Este valor de sinergia é muitas vezes aproveitado por proprietários de imóveis, principalmente quando sabem que uma qualquer promoção imobiliária não pode ser efetivada sem a sua concordância. Afinal, pretende-se uma mais justa repartição das mais-valias proporcionadas.

 

No artigo de hoje pretendemos mostrar, de uma forma muito simples, como devemos abordar esta temática, em que um exemplo vale mais que mil palavras!

 

Suponhamos que existe um terreno, no fundo três imóveis contíguos de três proprietários distintos, uma habitação com jardim, um armazém desativado e uma pequena vacaria, valendo cada um dos imóveis (valor de mercado), isoladamente, 100.000€, 250.000€ e 15.000€, respetivamente.

 

No entanto, uma promoção imobiliária, conjunta, dos três imóveis, contando com a aquiescência do Plano Diretor Municipal, valoriza o imóvel resultante em 1.250.000€.

 

Como valorizar cada um dos terrenos, neste cenário, para equilibrar a mais-valia gerada pela promoção imobiliária?

 

Pensamos assim:

- O valor total dos três imóveis, isoladamente, é 100.000€+250.000€+15.000€=365.000€

 

- O valor com a promoção imobiliária é de 1.250.000€

 

- O valor de sinergia é a diferença 1.250.000€-365.000€= 885.000€

 

- O empreendimento só é possível se os três imóveis forem considerados, caso contrário, é inexequível. Logo, a mais valia deve ser repartida em partes iguais, 885.000€/3=295.000€

 

- Concluindo, cada um dos proprietários deveria receber, respetivamente, 395.000€ (habitação com jardim), 545.000€ (armazém desativado) e 310.000 (pequena vacaria).

 

É um tema sensível, com opiniões diferentes e apaixonadas… deverá a repartição das mais valias ser equitativa pelos três terrenos?

 

Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito aval\iador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. Moradia t4 na Maia para venda, com jardim, junto ao Corredor Verde do Leça e Aeroporto Sá Carneiro, a sua casa para viver e trabalhar! É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.