Nuvens negras para o imobiliário?

Nos últimos tempos apareceram duas declarações, de economistas experimentados, que nos levam a pensar que poderão existir algumas nuvens negras para o imobiliário, para as empresas, e para os particulares, nomeadamente para quem adquiriu imóveis nos últimos meses.

No jornal “Expresso” de 20 de janeiro escrevia assim Daniel Bessa:

“A taxa de juro é a soma de duas componentes: a taxa de juro de risco mínimo, aplicada, em cada momento, e para cada prazo, aos devedores de menor risco (dívida pública alemã, no caso do euro); e o chamado spread, …” 

“A partir de agora, é a própria taxa de juro de risco mínimo que deverá subir”.

Já João Rendeiro escrevia, no artigo “Agosto 2017”, o seguinte:

“Sim, é em agosto de 2017 que o BCE (Banco Central Europeu) atinge a sua cota limite nas compras de dívida portuguesa ao ritmo atual. A partir daí das duas, uma: ou se alteram as regras ou sobem de forma muito significativa os juros da dívida portuguesa e com ela, o de todos os passivos em Portugal.”

“O segundo fator fortemente pressionante na subida das taxas de juro é, bem entendido, o quadro macro derivado da eleição de Trump.”

“Portugal, a meu ver, enfrentará no verão de 2017, dois fenómenos chave: uma subida significativa das taxas de juro e a perda do apoio da Presidência socialista francesa para moderar os ímpetos de Schauble”.

Perguntarão os leitores o que é que isto tem a ver com o valor e consequente avaliação dos imóveis. Recordamos então os nossos artigos:

-As taxas de atualização: custo do capital alheio;

-As taxas de atualização: custo do capital próprio.

Quando estimamos a taxa de atualização ou de desconto que aplicamos nos de fluxos de caixa descontados (discount cash flow), muito utilizados na avaliação de património, a noção a que mais recorremos é a de custo médio ponderado de capital (weighted average cost of capital - wacc).

A wacc é estimada pela seguinte fórmula:

em que:

D – % de capital alheio na estrutura de capitais

S – % de capital próprio na estrutura de capitais

rd – Taxa de custo da dívida

rs – Taxa de custo do capital próprio

t – Taxa marginal de imposto

A concretizarem-se as projeções atrás referidas, parece-nos claro que a taxa de custo da dívida e a taxa de custo do capital próprio vão aumentar. Em consequência também aumentará a wacc e aumentado a wacc diminuirá, num futuro próximo, o valor dos imóveis.

Inevitavelmente, alguém vai ter de registar imparidades.

Inevitavelmente, alguém vai ter o crédito mais caro.

Inevitavelmente, alguém não vai cumprir.