A qualidade da avaliação
Apresentamos mais um artigo gentilmente disponibilizados pelo Eng. Mário Pinho Miranda, que versam uma temática muito importante para a abordagem de mercado, a inferência estatística. A literatura disponível para o perito avaliador de imóveis
Este artigo aborda a temática dos níveis de qualidade de uma avaliação quando se recorre a modelos de regressão linear.
Os artigos anteriores podem ser obtidos através da ligação:
https://joaofonseca.net/saneamento-da-amostra-na-avaliacao-de-imoveis/
10. A Qualidade da Avaliação
Resumo
Este artigo tem por objectivo ajudar à padronização dos níveis
de qualidade que são atingidos numa avaliação quando se recorre a modelos de
regressão linear.
1.1. Introdução
A questão da qualidade atingida por uma avaliação é muitas
vezes desprezada. Nesse aspecto, no Brasil há muitos anos que há estas
preocupações. Foi na década de 50 do século passado que surgiram os primeiros
normativos sobre avaliações no Brasil. Em Portugal, por essa altura e por
muitos anos, as avaliações eram feitas por engenheiros civis e arquitectos cuja
formação específica estava ao nível da dos «louvados»[1],
ou seja, baseada na experiência prática do dia-a-dia.
Tanto na Europa como nos Estados Unidos, a normalização das
avaliações – IVS, EVS, RICS, USPAP, etc. – tem um carácter descritivo dos
procedimentos a seguir e da definição dos aspectos a atender. Pelo contrário,
no Brasil, o normativo
1.2. Padrões de Qualidade nas
NBR 14653-2
As NBR
«A especificação de uma avaliação está relacionada tanto
com o empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações
que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau
de fundamentação (Tabela
3)
desejado tem por objectivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório,
mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação.
Quanto ao grau de precisão – ver Tabela 5
– este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra
colectada e, por isso, não é passível de fixação a priori. (…) O grau
de fundamentação atingido deve ser explicitado no corpo do relatório de
avaliação [«laudo» na terminologia brasileira]. Nos casos em que o grau
mínimo I não for atingido, devem ser indicados e justificados os itens das
Tabelas de especificação que não puderam ser atendidos e os procedimentos e
cálculos utilizados na identificação do valor.»
Na Tabela 3
constam os parâmetros mínimos a atingir para cada grau de fundamentação.
Comentários à Tabela
3:
i.
Entende-se por caracterização do imóvel a
descrição das características da região (aspectos gerais e físicos, uso e
ocupação do solo, infra-estruturas urbanas, actividades existentes,
equipamentos comunitários, etc.), caracterização do terreno (localização,
utilização actual e vocação, aspectos físicos e restrições físicas e legais ao
aproveitamento) e caracterização das construções e benfeitorias (aspectos
construtivos e arquitectónicos, condições de ocupação e patologias aparentes);
ii.
Opção paradigma é uma situação hipotética
adoptada como referencial para avaliação de um bem
iii.
Extrapolação (Grau II): admitida, para
apenas uma variável desde que: i) as medidas das características do imóvel
avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem
inferiores à metade do limite amostral inferior e ii) o valor estimado não
ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a
referida variável, em módulo;
iv.
Extrapolação (Grau I): admitida, desde
que: i) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores
a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral
inferior e ii) o valor estimado não ultrapasse 20% do valor calculado no limite
da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si,
simultaneamente e em módulo;
v.
Fiz uma observação à extrapolação no 1º artigo
dedicado à «Amostra» mostrando o erro que se comete quando se recorre à
extrapolação. A possibilidade dada pelas NBR resulta unicamente da dificuldade
que há inúmeras vezes de se conseguirem amostras com um mínimo de qualidade.
Todavia, isso não quer dizer que não se esteja a cometer um erro do qual, bem
entendido, devemos ter consciência.
Quero ainda chamar para algumas estatísticas referenciadas
na Tabela anterior que são aparentemente estranhas:
vi. Os valores bastante elevados da significância para rejeição dos regressores (10%, 20% e 30%): os valores que constam da tabela correspondem a níveis de confiança da regressão iguais, respectivamente, a 90%, 80% e 70% quando, o próprio EXCEL, por defeito, assume um nível de confiança de 95%; isto decorre das próprias características dos mercados imobiliários quando comparados com outros campos de aplicação da regressão linear (amostras de reduzida dimensão, produtos pouco homogéneos, etc.);
vii.
A não parametrização do coeficiente de
determinação que, na minha opinião, resulta de duas circunstâncias: i) desde
que os regressores sejam significantes a regressão também o deve ser e, mais
importante, ii) porque as características dos mercados imobiliários conduzem
muitas vezes a valores para esta estatística muito baixos quando comparados com
outras aplicações da regressão. Por exemplo, são frequentes valores de R2
próximos de 0,5 (compare-se este valor com os valores da Tabela 4
adaptada de
As NBR exigem ainda uma precisão mínima à avaliação (Tabela 5).
Esta precisão é medida pela amplitude relativa (
) do intervalo de confiança
para a média em torno do valor central da estimativa com probabilidade de 80%:
onde Xcentral, Xsup e Xinf representam, respectivamente, o valor estimado
pela regressão e os limites superior e inferior do intervalo de confiança. No
artigo n.º 8 com o título «Intervalos de Confiança» tratei exactamente desta
matéria.
[1]
Os «louvados» eram pessoas conceituadas, com reconhecido bom senso, a quem, nos
meios rurais, se recorria quando havia necessidade pelas mais diversas razões,
tais como partilhas de heranças, compra e venda de propriedades, etc., de
conhecer o valor de um prédio rústico ou urbano.
[2] As NBR 14653 estão
divididas em 7 partes: Parte 1 (Procedimentos gerais), Parte 2 (Imóveis
urbanos), Parte 3 (Imóveis rurais), Parte 4 (Empreendimentos), Parte 5
(Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral), Parte 6
(Recursos naturais e ambientais) e Parte 7 (Patrimónios históricos). Neste
artigo só são consideradas as duas primeiras partes.
Sem comentários: