Avaliação Imobiliária: Rendimento ou Comparação?

A avaliação imobiliária é uma arte complexa que envolve determinar o valor de um imóvel. Existem diversas abordagens para este processo, mas duas destacam-se pela sua aplicabilidade e eficácia: a abordagem de rendimento e a abordagem de mercado. Embora ambas as abordagens tenham as suas vantagens e desvantagens, a escolha entre elas depende frequentemente do tipo de imóvel em questão e das circunstâncias do mercado.

A abordagem de rendimento é frequentemente a preferida para imóveis que geram um fluxo constante de rendimento, como edifícios comerciais, escritórios, armazéns, hotéis e imóveis arrendados. Esta abordagem baseia-se na premissa de que o valor de um imóvel está diretamente relacionado à sua capacidade de gerar rendimentos futuros. Investidores e avaliadores utilizam esta técnica para calcular o valor presente dos fluxos de caixa futuros esperados.

Uma das grandes vantagens desta abordagem é a sua objetividade. Baseando-se em números concretos como rendas e despesas, oferece uma visão clara da rentabilidade do investimento. Para os investidores, esta é uma ferramenta inestimável, pois permite ajustar o valor do imóvel com base em riscos específicos e nas condições de mercado, considerando fatores como taxas de desocupação e custos operacionais.

No entanto, a complexidade desta abordagem não pode ser subestimada. Requer uma análise financeira detalhada e um profundo conhecimento das técnicas de capitalização e de fluxos de caixa descontados. Além disso, a dependência de projeções futuras torna esta abordagem vulnerável a fatores económicos imprevisíveis que podem afetar a rentabilidade esperada do imóvel. A necessidade de dados detalhados sobre rendimentos e despesas operacionais também pode ser um obstáculo, especialmente quando essas informações não estão facilmente disponíveis.

Por outro lado, a abordagem de mercado é amplamente utilizada para avaliar imóveis residenciais. Esta abordagem baseia-se na análise de transações recentes de imóveis semelhantes no mercado, oferecendo uma avaliação diretamente ligada às condições atuais do mercado.

A simplicidade e rapidez desta abordagem são inegáveis. Utilizando dados de vendas recentes, este método é acessível e fácil de aplicar pelo perito avaliador de imóveis certificado. Reflete de forma precisa as condições de oferta e procura no momento da avaliação e é transparente para todas as partes envolvidas, desde proprietários a compradores e entidades financiadoras.

Contudo, a abordagem de mercado não está isenta de limitações. A conclusão do valor da avaliação depende da disponibilidade de dados de vendas recentes de imóveis comparáveis. Em mercados onde há poucas informações de transações, pode ser difícil encontrar comparáveis adequados. Além disso, este método está sujeito a flutuações de curto prazo no mercado imobiliário, que podem não refletir o valor a longo prazo do imóvel (daí a nova base de valor Property Value. A subjetividade na escolha dos imóveis comparáveis e nos ajustes feitos para as diferenças entre eles também pode influenciar a correção da avaliação.

A escolha entre a abordagem de rendimento e a abordagem de mercado deve ser feita com base no tipo de imóvel e nas circunstâncias do mercado. A abordagem de rendimento é ideal para propriedades comerciais e imóveis arrendados, onde a principal fonte de valor é o rendimento gerado. É particularmente útil em situações onde o foco está na rentabilidade a longo prazo e na análise do fluxo de caixa futuro.

Por outro lado, a abordagem de mercado é mais adequada para propriedades residenciais. Nos mercados estáveis, onde há um volume consistente de transações, este método permite uma análise precisa e baseada em dados de mercado facilmente disponíveis. A sua simplicidade e transparência tornam-no ideal para a maioria das avaliações de habitações e terrenos para desenvolvimento.

Em Portugal, como sabemos, existe uma dificuldade acrescida na utilização desta abordagem pela inexistência de bases públicas de valores de transação.