Quem investir para arrendar tem que respirar fundo ...

...antes de o fazer (parar para pensar melhor)!

Alguns dias atrás, segundo o “ionline”, a DECO (Associação para a Defesa do Consumidor) publicou um documento que afirmava mais ou menos o seguinte: “Mas vamos a contas. Um T2 em Telheiras com cem metros quadrados que apresente um preço de venda de 161.600 euros, exija mais de mil euros de despesas anuais fixas – entre despesas com IMI, condomínio, seguro e taxa de esgotos – e cujo proprietário cobre uma renda mensal de 880 euros de renda, só consegue obter um retorno na ordem dos 3,3%. Para atingir os tais 5% de rentabilidade (valor considerado mínimo para que o mesmo consiga lucrar com o negócio), o senhorio ou teria de ter comprado o apartamento por 98 mil euros ou teria de subir a renda para cerca de 1.300 euros.”

Segundo as nossas contas, para o imóvel e arrendamentos em questão, e com os pressupostos do quadro seguinte, daria um retorno de 4,28%.

Mas se o retorno é maior que o estimado pela DECO porque é que estamos mais pessimistas? É que falta aprofundar o ponto de vista do pequeno investidor:

- A compra de um imóvel de 161.600€ acarretará despesas legais e outras, adicionais, de cerca de 12.500€, o que implicará um investimento total de aproximadamente 174.000€;

- Com o retorno acima mencionado obterá um “net operating income” (ganhos operacionais líquidos) de cerca 4.600€ anuais, o que fará um “return on investement” (retorno do investimento) de 2,7%. Muito pouco, não?;

- Suponhamos que faz uma alavancagem (pedido de capitais alheios) de 20%, com pagamento de capitais e juros anuais constantes ao longo de 25 anos (vulgar crédito à habitação). O que resulta? Um “return on equity” (rentabilidade dos capitais próprios) de aproximadamente 2,8%.

- E no fim de tudo o que nos sobra? Uma TIR (taxa interna de rentabilidade) de 1,8%.

Este tem sido, infelizmente, o paradigma da venda de imóveis da Banca a pequenos investidores.

Tem sido amplamente divulgado pela Banca e também por empresas de promoção imobiliária as virtudes do investimento imobiliário para arrendamento, arrastando para este mercado pequenos investidores que buscam investimentos alternativos aos tradicionais depósitos bancários.

O escoamento destes imóveis, a serem feitos desta forma, atraindo os clientes com “spread´s” (margens bancárias) baixos e com alavancagem a 100% podem tornar-se desastrosos para pequenos aforradores. É uma espécie de um logro, de “empurrar com a barriga para a frente”, que trará, daqui a alguns anos, impactos semelhantes aos que se estão a viver agora.

Será que não se está a corrigir uma asneira com outra asneira, empurrando outra vez os clientes para o incumprimento?