Profissão de Perito Avaliador de Imóveis

O artigo de hoje é a divulgação do artigo escrito para o jornal “Tributo”, um jornal muito interessante disponibilizado aos leitores do blogue http://fiscalidade.blogs.sapo.pt/ , nosso parceiro.

O tema foi “Profissão de Perito Avaliador de Imóveis”.

"Devo, antes de mais, agradecer à Alexandra Varela a oportunidade que me dá para escrever este pequeno artigo no “Tributo”, e também agradecer os seus esforços em partilhar conhecimentos, de uma forma totalmente desinteressada.

Proponho-me, muito sucintamente, apresentar a profissão de Perito Avaliador de Imóveis, onde me incluo, e expressar a minha confiança nesta classe profissional para responder aos desafios nos Contabilistas Certificados.

Peritos avaliadores de imóveis são pessoas singulares ou pessoas coletivas habilitados a prestar serviços de avaliação de imóveis. Existem duas associações profissionais de avaliadores, a Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários e a Associação Portuguesa dos Avaliadores de Engenharia, onde os profissionais devem estar inscritos, por forma a deverem cumprir rigorosos códigos deontológicos.

Não existindo uma entidade oficial formadora e certificadora, usualmente é a aceitação e inscrição destes profissionais na CMVM- Comissão do Mercado de Valores Mobiliários que determina a capacidade de avaliar imóveis para os efeitos que interessaram aos leitores desta publicação. De facto, quer a Ordem dos Contabilistas Certificados quer a Ordem dos Revisores Oficiais de Contas requerem que os Peritos Avaliadores de Imóveis estejam inscritos na CMVM para que possam realizar trabalhos que tenham de certificar. A CMCM introduziu legislação nova nesta matéria, sendo muito exigente na aceitação de técnicos.

Verdadeiramente, interessa-me neste artigo afirmar claramente a idoneidade dos meus colegas avaliadores e a sua capacidade técnica.

Durante muitos anos as avaliações de património eram realizadas pelos chamados “Louvados”.

Eram pessoas respeitadas, homens bons, que faziam a avaliação, sem a assistência do juiz, dos bens. Eram avaliações realizadas de forma empírica, sendo recurso às metodologias agora se aplicam. A figura estava prevista no Código Civil, sendo posteriormente revogada.

O paradigma alterou-se e existem metodologias recomendadas para a de avaliação de imóveis. Essas metodologias são o método comparativo de mercado, o método do rendimento e o método do custo.

No método comparativo do mercado é efetuada a comparação dos valores de transações de imóveis semelhantes e comparáveis, obtido através do conhecimento do mercado local ou de prospeção efetuada. É usualmente aplicado quando um elevado número de transações ocorra no mercado em análise e os imóveis transacionados ou a transacionar sejam comparáveis ao imóvel em análise. As transações têm que ter ocorrido recentemente e não podem ocorrer fatores externos a influenciar a transação.

O valor estimado final, neste método, resulta do produto do valor estimado por m2 pela área do imóvel. Preferencialmente devem ser adotadas técnicas de inferência estatística ou mesmo de estatística descrita, que têm a grande vantagem de retirar qualquer subjetividade na avaliação.

Existindo dificuldades em aplicar as técnicas de estatística descritiva e de inferência estatística, devem ser utilizados técnicas de homogeneização de tratamento por fatores, com recurso também a técnicas de inferência estatística.

O método do rendimento assenta na capacidade que um bem possui para gerar rendimentos durante um determinado período, tendo por base as condições normais do mercado e na conversão desses rendimentos, numa valorização atual. E é particularmente importante na estimativa do valor de mercado dos imóveis que são transacionados baseados nos proveitos potencialmente gerados pelo mesmo, desde que exista informação de mercado que possa sustentar a estimativa.

Naturalmente as técnicas de capitalização direta, fluxos de caixa descontados, wacc (weighted average cost of capital), capm (capital asset pricing model), entre outras, são bem-vindas a esta metodologia e largamente aplicadas.

No método do custo, o valor do imóvel será estimado como o valor que teria se fosse construído de novo, com os mesmos materiais e sujeito aos efeitos de vetustez visíveis à data de avaliação, que depreciará o seu valor (método do custo depreciado). Ao valor agregado dos custos de construção e do terreno, adicionando a margem de lucro do promotor, será obtido o valor de um ativo.

Normalmente, na avaliação de um imóvel são utilizadas duas metodologias, aplicadas preferencialmente pela ordem que atrás mencionei.

Concluindo, os Peritos Avaliadores de Imóveis estão bem preparados para responder aos desafios propostos pelos Contabilistas Certificados, nomeadamente na obtenção do Justo Valor (IFRS 13 e hierarquia do Justo Valor). Algumas máximas que se vão ouvindo, por exemplo, “justo valor, o valor que justamente serve para enganar os outros”, “justo valor sim desde que seja para menos” e a referência de que a reavaliação de imóveis serviria para melhorar balanços, não são realizáveis quando estão presentes profissionais devidamente certificados.

Uma avaliação realizada por um Perito Avaliador de Imóveis, devidamente certificado, é garantia da qualidade de uma demonstração financeira!"