Equivalência de taxas e outros assuntos…

Ao longo da nossa atividade profissional não temos encontrado unanimidade nos peritos avaliadores de imóveis quanto à utilização de preços correntes ou preços constantes, quando constroem os seus “Discount Cash Flow” (DCF)

Na análise a preços correntes utilizam-se os valores nominais de preços dos períodos em análise ao passo que a preços constantes se deflacionam as variáveis nominais para obter variáveis a preços constantes (valores reais).

O principal objetivo deste artigo é alertar para um dos cuidados a ter na elaboração destes mapas, nomeadamente com a questão da equivalência de taxas de atualização, se os desenvolvemos com períodos inferiores a um ano. Não é raro encontramos DCF’s com períodos semestrais.

Se no caso de DCF’s construídos a preços correntes a conversão de taxa é simples, basta dividir a taxa anual pelo número de períodos em que vamos fracionar (semestral, dividir por dois, trimestral, dividir por quatro, …), em DCF´s construídos a preços constante já assim não é.

Estas taxas (semestrais e anuais) embora referidas a diferentes períodos de capitalização, são aplicadas a capitais iguais, pelo que devem produzir o mesmo montante de juros em períodos de tempo iguais.

Talvez exemplificando:

Um ano corresponde a dois semestres, então 

No caso concreto, sendo a taxa de juro anual de 12,48%, a taxa de juro semestral correspondente seria de 6,06%.

Por analogia, para outras periodicidades:

Quando escrevemos “outros assuntos” queremos questionar porque é que uns peritos avaliadores utilizam preços correntes e outros preços constantes. 

Dizem os apoiantes da solução “preços correntes” que esta deve ser aplicada porque a taxa de inflação é homogénea, afetando de igual forma todas as rúbricas do DCF.

Outros não pensam assim, nomeadamente nos investimentos que impliquem amortizações, que são sempre feitas a custos históricos e pelo facto do financiamento ter de ser efetuado a preços correntes.