Máxima e melhor utilização
As IVS, sigla de International
Valuation Standards, são um documento muito importante, constituindo-se
como uma referência essencial do trabalho de qualquer perito avaliador de
imóveis.
Agora que foi
publicada a versão de 2017 justifica-se uma nova abordagem a esta temática,
desde logo porque o objetivo das IVS
é aumentar a confiança dos utilizadores dos
serviços de avaliação através do estabelecimento de práticas de avaliação
transparentes e consistentes.
As IVS definem os requisitos
obrigatórios que devem ser seguidos para afirmar que uma avaliação foi
realizada em conformidade com estas normas.
A aplicação obrigatória destas normas renovadas tem início a partir de
1 de julho de 2017, apesar de a sua adoção ser possível desde já.
Recordamos ainda que uma das grandes novidades é a introdução de uma
nova base de valor, designada por Liquidation
Value (Liquidation Value is the amount that would be realised when an asset or group of assets are sold on a piecemeal
basis. Liquidation Value should take into account the
costs of getting the assets into saleable condition as well as those of
the disposal activity).
No entanto, o objetivo principal deste artigo é abordar o conceito de máxima e melhor utilização.
A base de valor mais utilizada na avaliação de
imóveis é a base Valor de Mercado (Market
Value- Market Value is the estimated amount for which an asset or liability should exchange on the valuation
date between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length
transaction, after proper marketing and where the parties had each acted
knowledgeably, prudently and without compulsion.).
A sua
aplicação exige uma premissa muito clara, que nos obriga a estudar a máxima e melhor utilização de um ativo.
A máxima e melhor utilização do ativo
é aquela que maximiza o seu
potencial, tendo em conta que este seja possível, seja legalmente admitido e
financeiramente viável. Esta premissa pode ser alcançada quer pelo uso
continuado do imóvel quer por um uso alternativo.
Em termos
práticos, em que se traduz tudo isto quando fazemos uma estimativa do valor de
mercado? Talvez com um pequeno exemplo esta questão seja mais percetível:
O Plano Diretor Municipal admite para a zona em questão outro uso para o imóvel, que é o uso para escritórios.
Como deverá proceder a avaliação?
O avaliador deve estudar o valor do imóvel para o uso habitacional (uso continuado) e o valor do imóvel para escritórios (uso alternativo).
O maior destes valores corresponderá ao valor de mercado e o uso que for adotado corresponde à sua máxima e melhor utilização.
Caro João Fonseca, qual será a melhor abordagem para a avaliação imobiliária de uma praça de toiros? Estou convicto que o método do custo será o melhor método já que os restantes muito provavelmente, não irão retratar o justo valor do imóvel... Qual a sua opinião? Muito obrigado.
ResponderEliminarCumprimentos,
Tiago Quartilho
Uma Praça de Touros, para mim, é um imóvel de rendimento, já que tanto quanto me é dado a conhecer, o proprietário arrenda o espaço para que os empresários possam promover o espetáculo.
EliminarAssim sendo, o método do rendimento será a primeira aproximação. O método do custo servirá para aferir o valor encontrado.
Quanto ao método comparativo, não acho que exista um mercado de compra e venda de praças de touros.
Já agora, obrigado por seguir o meu blogue!
Realmente poderá ter razão. O meu problema é que a praça em questão produz pouco rendimento, apenas tem 8 espetáculos por ano... O valor a determinar poderá ser demasiado baixo... Obrigado!
EliminarA praça deve ser avaliado considerando uma gestão eficiente da mesma, que poderá considerar uma utilização superior.
EliminarCaso contrário, é o que é!
Na avaliação de imóveis não podemos misturar custo com valor.
Obrigado João!
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