domingo, 21 de maio de 2017

E esta, hem?

A atividade de Perito Avaliador de Imóveis é muito interessante, fundamentalmente por dois fatores:

- Um dia nunca é igual ao outro. Vejamos, esta semana estivemos, no âmbito do nosso trabalho, em Paços de Ferreira, em Lisboa e em Palmela. Não podemos dizer que temos uma vida monótona.

- São-nos colocados desafios improváveis, que nos obrigam a permanecer atualizados e a um estudo constante.

Esta semana escrevemos sobre um desafio improvável.

A questão que nos foi colocada pelo cliente foi a seguinte:

“Sabe, a nesga de terreno que lhe vamos mostrar e que tem que avaliar, não serve para nada, não tem dimensão para que possa ser edificada. Foi adquirida com o único intuito de aproveitar a água da mina, que serve três habitações e um campo agrícola”.

E esta, hem? Qual o valor da “nesga de terreno”?

A legislação portuguesa, que está dispersa em diversos diplomas, classifica os recursos geológicos em várias categorias:

- Depósitos minerais;
- Recursos hidrominerais;
- Recursos geotérmicos;
- Massas minerais;
- Águas de nascente.

A exploração dos três primeiros grupos pertence ao Estado, sendo do domínio privado os dois últimos. As águas de nascente, como é o caso presente, podem ser exploradas em regime de licença, tendo o cliente solicitado a respetiva autorização.

O recurso geológico, por si só, não tem valor. O seu valor depende da capacidade de gerar lucros ao longo de uma série de anos. Estes lucros, capitalizados a uma certa taxa de juro, dão o valor potencial do recurso.

Existem uma série de fórmulas para a estimativa do valor geológico. No entanto, salvo melhor opinião, deve ser adoptada a Fórmula de Hoskold:
 

Vj = Valor do recurso mineral

L = Lucro médio anual obtido na exploração dos três anos antecedentes à avaliação, devidamente corrigido para a data base da avaliação.

(Neste caso corresponderá ao valor que se poupa pela não utilização da água da rede pública)

n = Número de anos de exploração previstos

t = Taxa de amortização = 1/n

R = 1 + t = Unidade de capital acrescida da taxa de amortização

i = Taxa anual de juro
(Taxa de juro sem risco? OT´s)


Se repararmos bem, voltamos sempre a uma questão fulcral da avaliação de terrenos, ou seja, um terreno vale pelo que dele se pode extrair!
Reacções:

2 comentários:

  1. Caro João:
    Antes de mais quero elogiar a sua disponibilidade em partilhar os seus bons conhecimentos que tem sobre Avaliações. Sei que você é um estudioso da matéria, sempre a ler, a questionar e a melhorar procedimentos.
    Tema e questão muito interessante no artigo deste domingo.
    Onde bem refere "Neste caso corresponderá ao valor que se poupa pela não utilização da água da rede pública" deverá também ser entendido como a "mais valia" que eventualmente se poderá obter da produção de regadio (por termos água) em alternativa à produção de sequeiro (por não termos água).

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    1. Caro Francisco,
      Obrigado pelas suas palavras simpáticas e também por me ter ajudado a resolver a minha questão "entendido como a "mais valia" que eventualmente se poderá obter da produção de regadio (por termos água) em alternativa à produção de sequeiro (por não termos água)."
      Cumprimentos
      João Fonseca

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