Avaliação de imóveis para desenvolvimento.

Pensamos que não deve existir Perito Avaliador de Imóveis que não fique empolgado quando lhe é pedido um trabalho de avaliação de um ativo de desenvolvimento imobiliário.

Este tipo de ativos, que tanto pode ser um edifício como um terreno, necessita, normalmente, de uma reconversão para alcançar a sua máxima e melhor utilização.

O conceito de máxima e melhor utilização pode ser analisado nos nossos artigos anteriormente escritos:

-Máxima e melhor utilização;

-Um edifício pode valer 0 (zero)?

(A máxima e melhor utilização do ativo é aquela que maximiza o seu potencial, tendo em conta que este seja possível, seja legalmente admitido e financeiramente viável. Esta premissa pode ser alcançada quer pelo uso continuado do imóvel quer por um uso alternativo.)

Em termos de avaliação, existem duas abordagens principais quando pretendemos estimar o valor, o método comparativo de mercado e o método residual, que é uma mistura dos métodos tradicionais de avaliação: método comparativo de mercado, método do rendimento e método do custo. Normalmente, este método envolve a utilização de fluxos de caixa descontados, matéria também abordada no nosso artigo “DCF”.

O método residual é utilizado porque indica o valor residual após dedução de todos os custos conhecidos ou antecipados necessários para completar o desenvolvimento, após consideração dos riscos associados à conclusão do projeto. O valor residual é muito sensível a mudanças relativamente pequenas nos fluxos de caixa previstos e o Perito Avaliador deve fornecer análises de sensibilidade separadas para cada fator significativo.

É necessário ter cuidado na utilização deste método devido à sensibilidade do resultado às mudanças em muitas das entradas, que podem não ser precisamente conhecidas na data de avaliação e, portanto, devem ser estimadas com o uso de pressupostos.