Carta de risco do imobiliário?

O INE iniciou a divulgação das Estatísticas de Rendas da Habitação, ao nível local, com base em dados de natureza administrativa de novos contratos de arrendamento. São disponibilizados dois indicadores com uma periodicidade pelo menos anual, para o país, até ao nível do município, e para as áreas metropolitanas, até ao nível da freguesia, desde que o número de observações o permita (30 ou mais observações): 

-Valor mediano das rendas por m2 de novos contratos de arrendamento de alojamentos familiares (€) 

-Novos contratos de arrendamento de alojamentos familiares (N.º).

Esta mesma publicação introduz um gráfico muito interessante. Relaciona os preços medianos de venda com os preços medianos de arrendamento:

A partir deste gráfico e dos dados disponibilizados concelho a concelho, a nível nacional, e, em Lisboa e Porto, a nível de freguesia, consegue-se construir uma espécie de carta de risco imobiliário para o país.

A análise parte da fórmula de capitalização direta, que nos permite chegar à conclusão:

Rentabilidade (%) = Renda mensal (€/m2) x 12 / Valor do imóvel

A partir daqui e da informação do INE, concelho a concelho, construímos uma tabela de rentabilidades, de que aqui apresentamos um extrato:

A primeira tentação é dizer “Ops, vamos todos investir em imobiliário em Gouveia, pois lá é que temos uma boa remuneração!”. Mas, de facto, este valor traduz precisamente o desconforto que os investidores revelam se investirem em Gouveia! Para um investidor investir em Gouveia exige uma rentabilidade maior porque, precisamente, o risco também é maior.

A informação que se extrai destas estatísticas é meramente indicativa e não dispensa uma análise mais exaustiva de cada mercado, com presença no terreno. Só assim será possível esclarecer valores de rentabilidade que contrariam o senso comum.

Não nos podemos esquecer que “as estatísticas mostram tudo e escondem o essencial'!