A diferença é assustadora!

A semana foi profícua em estatísticas sobre os valores dos imóveis e não houve publicação que não escrevesse sobre o tema. Como “em Roma sê romano”, nós também abordamos a temática.

Fizemos o cruzamento entre informação fornecida pelo Inquérito à Avaliação Bancária (IABH0219) e pelos Valores Medianos das Transações (ERHAB_2018_2S_PT), ambas as estatísticas patrocinadas pelo INE.

Escolhemos os concelhos comuns às duas publicações e, no Inquérito à Avaliação Bancária, a média dos preços de venda de Habitação por Natureza dos Alojamentos, e, nos Valores Medianos das Transações, o valor mediano das vendas por m2 de Alojamentos Familiares. Desta forma, estamos a analisar o mesmo tipo de alojamentos: moradias e apartamentos.

Quando um perito avaliador de imóveis faz uma avaliação para crédito hipotecário (avaliação bancária) está a estimar o valor de mercado. O valor de mercado é a estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, um ativo ou um passivo, após um período adequado de comercialização, poderá ser transacionado entre um vendedor e um comprador decidido, em que ambas as partes atuaram de forma esclarecida e prudente, e sem coação.

O valor de mercado descreve uma transação entre partes não ligadas e que operam livremente no mercado, representando o valor que apareceria num hipotético contrato de venda, ou documento legal equivalente, na data de avaliação.

Podemos então pressupor que, estando a avaliação bancária correta, o valor de mercado (valor da avaliação bancária) aproximar-se-á do valor de transação que aparecerá na escritura.

Confuso? Um pouco.

O que queremos dizer é que a diferença entre o valor médio escriturado e o valor mediano escriturado é muito grande.

E depois? Tem problema? Se calhar vai ter!

Quando?

Quando processos indemnizatórios forem baseados em preços medianos e não em preços médios.

Poderá ficar no ar ainda outra inquietação.

Porque é que existe uma disparidade tão assustadora entre o valor médio da avaliação bancária e a mediana dos valores transacionados?