O lucro do promotor no método residual

Esta semana fomos brindados por dois excelentes artigos no âmbito da avaliação imobiliária. São artigos de leitura obrigatória para qualquer perito avaliador de imóveis e é esse o motivo que nos obriga a partilhá-los. Referimo-nos, concretamente, a:

-““Lucro do Promotor Imobiliário”, no âmbito do Método Residual”, de Amaro Laia.

-“The Resilience and Realignment of Houses Prices in the Era of Covid-19”, de co-autoria de Joaquim Montezuma de Carvalho.

O primeiro artigo, de Amaro Laia, traz um contributo decisivo para se entender a construção de “Discount Cash Flows”. Estas técnicas, que são muito importantes para uma boa avaliação de propriedades de desenvolvimento, são muitas vezes objeto de controvérsia. No nosso entender, esta controvérsia fica definitivamente enterrada.

Como queremos que todos os interessados na avaliação de imóveis leiam o que foi escrito, e para abrir o apetite para a leitura, deixamos aqui algumas ideias expressas pelo autor:

-O método residual estático pode considerar-se como fazendo parte do método do custo, enquanto o método residual dinâmico pode ser considerado como fazendo parte do método do rendimento;

-O método residual dinâmico tanto pode aplicar-se para estimar o Valor de Mercado como para estimar o Valor para o Investidor (importante relembrar os conceitos de bases de valor);

-O “Lucro do promotor” não é um custo, pelo que não se pode aplicar no método residual dinâmico;

-É correto utilizar-se no método residual estático o “Lucro do promotor”, porque desta forma se mitiga o erro de não se considerar o valor temporal do dinheiro.

O autor aborda também a questão da aplicação de gastos financeiros no método residual dinâmico, “aos Gastos Financeiros, que muitos avaliadores erradamente também incluem nos fluxos de caixa operacionais, para apurar o valor de mercado. E erradamente, porque o processo de atualização já inclui, implicitamente, os encargos financeiros, pelo que considerá-los corresponderia a penalizar duplamente o empreendimento e o valor do terreno. Por outro lado, quando se está à procura do valor de mercado, os fluxos de caixa relevantes são os fluxos de caixa operacionais, sem considerar qualquer endividamento. De acordo com a literatura financeira de referência, as decisões de investimento devem separar-se das decisões de financiamento, sendo o valor de mercado apurado completamente independente das condições de financiamento.”

No artigo de Joaquim Montezuma realçamos o reconhecimento de que nos locais que dependem fortemente turismo, os preços das casas estão em declínio, enquanto os preços em outras localizações geralmente continuaram a aumentar. Argumenta ainda o autor que a resiliência dos preços das casas deve-se em grande parte ao ambiente de baixas taxas de juros e ao menor efeito relativo da pandemia nas famílias de maior rendimento.

Boas leituras!