Homogeneização na Avaliação Imobiliária: eu não faço?
O nosso colega Francisco Espregueira, MRICS escreveu um artigo no blog “OutOfTheBox”, intitulado “Homogeneização na Avaliação Imobiliária: eu não faço!”.
Então o perito avaliador de imóveis não faz
homogeneização?
Se bem repararam, o título que demos
ao nosso artigo só muda, relativamente ao título do Francisco Espregueira, o
último caractere. Alteramos o ponto de exclamação para ponto de interrogação.
Mas terá ele razão quando escreveu aquela afirmação, de forma tão perentória?
Parece-nos que aquela afirmação é
feita num sentido figurado. E, assim sendo, vamos dar a nossa interpretação sobre
o verdadeiro alcance da afirmação. Vamos fazê-lo com um exemplo, que,
pensamos, será mais elucidativo.
Antes, vamos começar por dar a
nossa definição do que é a homogeneização: homogeneização é a “arte” de tornar
igual aquilo que é diferente.
O exemplo que queremos dar é o
seguinte: um perito de avaliação imobiliária
é chamado para avaliar um T0 na Rua de Cedofeita, na cidade do Porto.
O mercado imobiliário na cidade
do Porto é um mercado ativo de compra e venda, com muitos imóveis daquela
tipologia, naquela rua e ruas envolventes, a serem vendidos ou a estarem à venda.
Todos reconheceremos que ao
realizar-se uma prospeção criteriosa de T0’s na envolvente do nosso imóvel, encontram-se
muitos elementos para constituir uma amostra com a mesma área de construção, a
mesma qualidade construtiva e a mesma qualidade da envolvente. Através da
simples estatística descritiva e da experiência do perito avaliador de imóveis,
encontra-se o valor do imóvel (nesta análise é importante dominar os conceitos
de média, mediana, desvio padrão e coeficiente
de variação).
Ao partir da prospeção
diretamente para a atribuição do valor, não foi feita homogeneização? Claro que
foi. Ela está implícita na prospeção, porque foram escolhidos imóveis que eram
absolutamente comparáveis ao imóvel em avaliação, não sendo necessários quaisquer ajustes!
Julgamos que o pensamento do
autor é contrapor esta análise de mercado, para nós muito correta, com uma
outra muito utilizada na avaliação de imóveis, a atribuição de fatores, de uma
forma perfeitamente casuística, sem nenhuma base científica de cálculo. Temos o
exemplo da tabela que o autor partilhou, e que tomamos a liberdade de
reproduzir novamente:
(Fonte: OutOfTheBox)
O que acontece é que fazer uma
criteriosa prospeção de imóveis e fazer uma criteriosa valorização do imóvel bem
como um relatório de avaliação, demora um dia. A maior parte dos nossos
colegas, infelizmente, não tem esse luxo!
O método comparativo exige o tratamento selectivo dos dados recolhidos no mercado que integra o bem. Decorre dessa exigência a procura de “padrões” valorativos que servirão o acto de comparar, e assim, possibilitem o enquadramento do valor de avaliação do bem. É fundamental para suporte e enquadramento do acto comparativo, a disponibilização de um volume significativo de informações imobiliárias, as quais, deverão ser contextualizadas no aspecto quantitativo e qualitativo. Este será o ambiente balizador de uma base de dados, a qual, incluirá informação diversa em conformidade com as características de cada imóvel a avaliar.
ResponderEliminarConstitui prática generalizada entre avaliadores, recorrer a transformações nas variáveis consideradas no modelo de regressão adoptado, atingindo as variáveis independentes e dependentes, com o propósito de através desta mudança de escalas, obter comportamento mais linear para os dados da amostra e, assim, melhorar a representatividade e o poder estimador da equação de regressão, medido através do crescimento do coeficiente de determinação, R2.
Para que seja possível “comparar”, será necessário que o avaliador efectue ajustamentos que decorrem das diferenças entre as propriedades de referência e a propriedade em apreço
A homogeneização permite comparar propriedades que entre sí apresentam características diversas, em relação aos diversos aspectos que reputamos como significativos na explicação dos preços / valores.
Na aplicação do método comparativo directo de dados de mercado, é comum utilizar dois tipos de modelo para a homogeneização dos elementos da amostra:
· Modelos de homogeneização por factores;
· Modelos de homogeneização por regressão.
A homogeneização por factores por muito tempo andou desacreditada, principalmente pelos profissionais que se iniciaram neste tipo de metodologia atribuindo “pesos”, de forma subjectiva, às variáveis independentes (exemplo: estado de conservação, qualidade da localização, etc.).
A ser utilizada esta metodologia, as variáveis devem ser transformadas em matrizes dicotómicas e analisadas independentemente (regressão estatística simples e/ou múltipla, tabela ANOVA e análise dos resíduos), de forma a determinar os “pesos” das várias classes em que se decompõe (influência no valor unitário). Esta análise pode ser efectuada com o apoio do programa Microsoft Excel. Esta transformação visa evitar a subjectividade das variáveis "Dummy" (quando o avaliador utiliza variáveis qualitativas - atribuindo pesos - para explicar o comportamento do mercado).
Analisados vários dos modelos matemáticos possíveis e respigados destes os que melhor reflectem a realidade, é selecionada a expressão algébrica que melhor se ajusta e explica a amostra, em função das variáveis explicativas, satisfazendo todos os critérios estatísticos necessários. Acrescente-se que não existe algoritmo conhecido que nos permita a conversão de todos os dados adquiridos pela informação actual do mercado, para os parâmetros que subjectivamente vamos ter “à priori” de utilizar na análise de imóveis desta natureza. Deve-se sim tentar matematicamente justificar, através das variáveis conhecidas e que à partida poderão ter um maior peso na equação final, o comportamento do mercado.
Alerto ainda para o facto de que a estatística apenas nos dá uma expressão algébrica e um intervalo de confiança da amostra trabalhada (homogeneização e remoção de Outliers). A recolha de dados credíveis e comparáveis (com o imóvel que se pretende avaliar) é que torna o modelo mais aproximado com o mercado. No entanto, reforço a ideia de que a sensibilidade do avaliador e o conhecimento do mercado deverão estar presentes não só na recolha dos dados como na leitura dos resultados.
Mas esta metodologia é trabalhosa e é para quem gosta deste tipo de analises e acaba por dedicar ou investir tempo neste tipo de análises.
Obrigado,
Agradeço os seus comentários, que são muito pertinentes.
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