A abordagem de mercado na avaliação de imóveis
A aplicação prática da abordagem de mercado permite diversas alternativas,
que serão brevemente descritas no artigo de hoje.
É importante lembrar que para a aplicação desta abordagem o perito avaliador de imóveis precisa de comparar valores de transação de imóveis equivalentes que possam ser comparados, após uma pesquisa no mercado local. As condições necessárias para a sua aplicação incluem a observação de um elevado número de vendas no mercado que está a ser analisado, imóveis equiparáveis com condições de venda idênticas, informações atualizadas sobre as transações ocorridas e a ausência de fatores externos que condicionem as transações.
Após a verificação desses pressupostos, torna-se necessário aplicar a
técnica de homogeneização da amostra, ou seja, fazer os ajustamentos
necessários para que o valor do imóvel possa ser comparável.
Um outro aspeto muito importante é a validação da amostra, que é explicada
no nosso artigo disponível em:
Existem várias abordagens possíveis (algumas das quais concordamos, outras
das quais discordamos totalmente), já amplamente discutidas ao longo das quase 1.750.000
visitas que este blogue recebeu:
-Atribuir um valor baseado puramente no "feeling".
-Utilizar estatística descritiva para estimar a média, mediana, desvio
padrão e coeficiente de variação (CV). O CV, que é o quociente entre a média e
o desvio padrão, deve ser o mais baixo possível, e a média deve estar o mais
próxima possível da mediana. O artigo "Média,
moda e mediana na avaliação de imóveis" fornece informações adicionais
sobre esse assunto.
-Estimar fatores de apreciação e depreciação para ajustar os vários valores
obtidos. Esses fatores podem ser determinados de forma totalmente subjetiva,
contando com a sensibilidade do Perito Avaliador (a ser evitado), ou com algum
rigor:
Fator de apreciação: 1 + (M - m) / m
Fator de depreciação: 1 + (m - M) / M,
sendo:
m - Valor do imóvel de menor valor
M - Valor do imóvel de maior valor
-Utilizar o tratamento por fatores, que assume, a priori, a validade da
existência de uma relação fixa entre atributos específicos e os respetivos
preços. Essas relações fixas podem ser calculadas por meio de regressões
lineares simples.
-Por fim, a abordagem que preferimos é a Inferência Estatística, com o uso
de regressões lineares múltiplas.
Estas duas últimas técnicas são mais bem explicadas por Radegaz
Nasser Júnior no livro “Avaliação de bens- Princípios Básicos e
Aplicações”, ISBN 978-85-7456-293-3 ou ainda no artigo:
http://avaliarpatrimonio.blogspot.pt/2016/07/inferencia-estatistica-avaliacao-de.html
Em suma, a abordagem de mercado oferece várias alternativas na avaliação de
imóveis, e cada uma delas tem suas próprias vantagens e desvantagens. A escolha
do método mais adequado dependerá do contexto específico e dos recursos
disponíveis para realizar a avaliação.
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