A repartição de valor entre terrenos e edifícios

 

A EVGN 4 Repartição de Valor entre Terrenos e Edifícios das EVS 2020 (European Valuation Standards) ajuda os Avaliadores a repartir o valor entre terrenos e edifícios, nomeadamente em situações de avaliação no âmbito das IFRS (International Financial Reporting Standards).

 

O artigo de hoje é uma espécie de resumo da EVGN 4.

 

Por exemplo, num ativo fixo tangível de uma empresa (edifício) pode ser necessário saber o valor do terreno onde está implantado. Este não é depreciável, ao contrário das construções ou benfeitorias, e daí a premência da repartição de um preço ou valor entre terreno, por um lado, e os edifícios e benfeitorias, por outro.

 

A repartição de valor entre os componentes de uma propriedade não é uma avaliação e o resultado da repartição não deve ser considerado como correspondente ao valor de mercado dos componentes.

 

No que diz respeito à repartição, o julgamento do perito avaliador de imóveis certificado e a metodologia selecionada determinarão os ajustes necessários para fornecer uma opinião realista e justificável sobre a repartição.

 

O valor a ser repartido é geralmente o valor de mercado ou o justo valor da propriedade estabelecido pelo uso apropriado das três abordagens de avaliação internacionalmente reconhecidas ou o preço da transação pela qual o imóvel foi adquirido pela entidade.

 

Em termos genéricos, a repartição pode ser feita por uma das seguintes metodologias:

 

-Calcular o valor dos terrenos não urbanizados para a utilização que tinham à data relevante e, em seguida, subtrair esse valor do valor ou preço do imóvel, com o objetivo de determinar o valor atribuível aos edifícios; ou

 

-Calcular o custo de reposição depreciado dos edifícios e de quaisquer melhorias no terreno na data de repartição e deduzi-lo do valor ou preço do imóvel para obter o valor do terreno; ou

 

-Estimar o valor da terra sem qualquer benfeitoria, em seguida estimar o custo de reposição depreciado dos prédios, adicionando os dois montantes em conjunto e ajustando cada um em proporção à relação que a soma dos valores dos dois componentes tem ao valor ou preço que é para ser repartido.

 

O componente da propriedade que é o terreno é considerado a terra nua, não transformada, mas com permissão de construção para o uso atual dos edifícios.

 

O valor atribuído ao terreno deve ignorar qualquer valor adicional devido a uma potencial mudança de uso, pois qualquer depreciação deve ser aplicada com base no uso existente da entidade.

 

Coloca-se também a questão de se saber quais os componentes entre os quais o valor deve ser distribuído. As normas indicam que cada parte de um ativo imobilizado com custo significativo em relação ao custo total do item deve ser depreciada separadamente. Por outro lado, ainda de acordo com as normas de relato financeiro, "Uma parte significativa de um item de imobilizado pode ter uma vida útil e um método de depreciação que são os mesmos que a vida útil e o método de depreciação de outra parte importante do mesmo item. Essas partes podem ser agrupadas na determinação da taxa de depreciação ".

 

O processo de identificação de componentes pode ser resumido da seguinte forma:

 

-Identificar os componentes que têm um custo "significativo" em relação ao valor total;

 

-Identificar sua vida útil e método de depreciação;

 

-Agrupar as partes que tenham vidas úteis e métodos de depreciação similares.

Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito aval\iador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. Moradia t4 na Maia para venda, com jardim, junto ao Corredor Verde do Leça e Aeroporto Sá Carneiro, a sua casa para viver e trabalhar! É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.