Estimativa de yields

É unânime na comunidade imobiliária que em Portugal existe um problema crónico de falta de informação sobre valores de transação de imóveis e também de taxas de rentabilidade (“yields”).

Um pouco à boleia de um artigo que escrevi para o “outofthebox.pt” e de artigos anteriores aqui escritos sobre “yields”, vou tentar dar pistas sobre como podemos calcular fiavelmente os seus valores para a maior parte das freguesias no nosso país.

De uma forma muito simples, sabemos que:

                          Valor do imóvel = Renda mensal x 12 / Yield

Da matemática resulta:

                           Yield = Renda mensal x 12 / Valor do imóvel

A tentação de qualquer perito avaliador de imóveis certificado é calcular valores de venda e de arrendamento. A partir daqui estabelecer o valor da “yield” e aplicar no cálculo do valor do nosso imóvel. A grande questão é que estamos a condicionar a estimativa à nossa prospeção, que poderá não refletir o mercado.

Cabe agora aqui a transcrição do parte do meu artigo no “outofthebox.pt”, como alternativa a esta metodologia, com recurso ao Instituto Nacional de Estatística:

“Uma informação estatística que é possível obter é o valor mediano das rendas por m2. O caminho no site é Produtos – Bases de Dados – Navegação em Árvore – Construção e habitação – Outros indicadores de construção e habitação – Preços da habitação. Aqui chegados, escolhemos “Valor mediano das rendas por m2 de novos contratos de arrendamento de alojamentos familiares (€) por Localização geográfica (NUTS – 2013); Anual”

Esta informação, assim crua, parece não ter significado. No entanto, devemos ter em atenção que esta informação pode ser detalhada, ao nível da freguesia. Vamos escolher, por exemplo, a freguesia de Alcochete e compará-la com a sede de concelho:

Da mesma forma que se obtém informação do valor mediano de rendas, também se obtém informação do valor mediano de vendas, “Valor mediano das vendas por m2 de alojamentos familiares em apartamentos nos últimos 12 meses (€) por Localização geográfica (NUTS – 2013); Trimestral”:

Reparem que, com este conjunto de informação, eu obtenho uma métrica muito importante na avaliação imobiliária, que é a “yield”, neste caso, a “yield mediana”.

Uma das fórmulas que eu mais utilizo no meu trabalho diário, a fórmula da capitalização direta, permite-nos concluir que a “yield” é o quociente entre a renda anual e o valor do imóvel. Através do site do Instituto Nacional de Estatística, foi-nos permitido concluir que:

 

-A “yield mediana” no concelho de Alcochete, no final de 2022, foi de 4.97%, tendo um valor superior à “yield mediana” do primeiro semestre de 2022;

-A “yield mediana” na freguesia de Alcochete, no final de 2022, foi de 4.94%, um valor superior à “yield mediana” do primeiro semestre de 2022.”

Este artigo foi elaborado por João Fonseca, perito avaliador de imóveis e perito aval\iador de máquinas e equipamentos, registado na CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) com o registo PAI/2010/0019, membro 7313161 do RICS (Royal Institution of Chartered Seurveyors), RICS Registered Valuer, membro da TEGoVA e European Registered Valuer REV-PT/ASAVAL/2023/8, Vogal do Conselho Fiscal, Disciplinar e Deontológico da ANAI (Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários), Perito da Bolsa de Avaliadores da Câmara Municipal de Lisboa, Associate Thinker no blogue out-of-the-boxthinking.blogspot.pt. É coautor do livro “Reabilitação urbana sustentável”, ISBN 978-989-8414-10-6. Possui uma Pós-Graduação em “Gestão e Avaliação no Imobiliário” pela Católica Porto Business School e tem o curso de formação em “Avaliação Imobiliária” pela Escola Superior de Atividades Imobiliárias. Tem escritórios na Rua Pinto Bessa, 522, RC, Centro, Esquerdo, 4300-428 Porto e na Rua Visconde de Santarém, 75 C, 1000-286 Lisboa. Moradia t4 na Maia para venda, com jardim, junto ao Corredor Verde do Leça e Aeroporto Sá Carneiro, a sua casa para viver e trabalhar! É formador em avaliação imobiliária na empresa Domínio Binário. A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.