Análise comparativa de mercado

Neste escrito vamos sugerir uma forma muito simples e alternativa de realizar Análises Comparativas de Mercado, processo muito utilizado pelos Consultores Imobiliários, geralmente com recurso a ferramentas como o Casafari, Idealista, Alfredo ou Reatia.

Às vezes, as coisas simples e que dominamos conduzem a melhores resultados! Tudo ao alcance de um "click" no Excel... (Dados/ Análise de Dados/ Estatística Descritiva)

Imaginemos que estamos a avaliar o valor de mercado de apartamentos T2 numa determinada zona de Lisboa. Recolhemos uma amostra de 20 apartamentos com preços conhecidos. Queremos validar esta amostra para garantir que é representativa e adequada para descrever o mercado dessa zona.

Primeiro, precisamos de garantir que a amostra foi selecionada aleatoriamente. Isto significa que os 20 apartamentos da nossa amostra foram escolhidos sem qualquer viés, e cada apartamento T2 na zona teve a mesma probabilidade de ser incluído. Se, por exemplo, tivermos apenas recolhido dados de uma única imobiliária ou de uma área específica dentro da zona, poderíamos introduzir um viés que comprometeria a representatividade da amostra.

Calculamos agora as estatísticas descritivas básicas para entender a distribuição dos preços dos apartamentos T2 na nossa amostra:

-Média: O preço médio dos apartamentos.

-Mediana: O valor central quando os preços são ordenados, útil para compreender o preço típico, especialmente se houver valores extremos.

-Desvio-padrão: Medida que nos indica a dispersão dos preços em relação à média.

Suponhamos que os preços dos apartamentos na nossa amostra (em milhares de euros) são os seguintes:

200, 210, 220, 230, 240, 250, 260, 270, 280, 290, 300, 310, 320, 330, 340, 350, 360, 370, 380, 390

Calculamos a média, mediana e desvio-padrão destes valores.

-Média: 295 mil euros.

-Mediana: 295 mil euros.

-Desvio-padrão: 57,74 mil euros.

Agora, identificamos se há outliers na amostra, ou seja, apartamentos com preços significativamente diferentes dos restantes. Podemos utilizar a regra do intervalo entre os quartis (IQR) ou aplicar um teste simples que considera valores como outliers se estiverem a mais de 1,5 vezes o IQR (entre o primeiro e o terceiro quartil) acima ou abaixo da mediana.

No nosso caso, dada a distribuição regular dos valores, não parecem existir outliers evidentes, mas esta verificação é crucial em situações onde os preços possam variar drasticamente.

Aplicamos um teste de normalidade, como o teste de Shapiro-Wilk, para verificar se os preços dos apartamentos seguem uma distribuição normal. Assumindo que os nossos dados são normalmente distribuídos, isto permitiria utilizar métodos estatísticos que assumem essa distribuição para inferências mais precisas.

Se o teste de normalidade confirmar que os dados seguem uma distribuição normal, podemos prosseguir com mais confiança nos cálculos estatísticos que dependem desta suposição.

Para uma análise mais detalhada, podemos verificar a assimetria e a curtose dos dados. A assimetria indica se os dados estão distribuídos de forma uniforme em torno da média, enquanto a curtose analisa o peso das caudas da distribuição em relação a uma distribuição normal.

Se encontrarmos uma assimetria significativa ou uma alta curtose, isso poderá indicar que a distribuição de preços não é simétrica e que há uma probabilidade maior de haver preços mais extremos, o que pode influenciar a interpretação dos resultados.

Após validar a nossa amostra através destas técnicas de estatística descritiva, podemos concluir que, se os dados forem bem distribuídos e não apresentarem outliers ou viés significativo, a amostra é representativa do mercado. Este processo permite-nos utilizar esta amostra para prever com confiança o valor de outros apartamentos T2 na mesma zona de Lisboa.

Este exemplo prático mostra como a estatística descritiva ajuda a validar a qualidade e representatividade de uma amostra antes de a utilizar para tirar conclusões ou realizar previsões mais complexas sobre o mercado imobiliário.

Este artigo é escrito partindo do pressuposto que os Consultores Imobiliários não fazem Avaliação de Imóveis, que são realizadas por um perito avaliador de imóveis certificado.