Avaliação imobiliária para investimento

A avaliação imobiliária para investimento e o valor de mercado são duas bases de valor distintas, com definições técnicas precisas e utilizações diferentes. Confundi-las é uma das fontes mais frequentes de erro em decisões de compra, venda e financiamento de imóveis. O valor de mercado representa o que o imóvel vale para o mercado em geral. O valor de investimento representa o que o imóvel vale para um investidor específico, com os seus custos de capital, objetivos e tolerância ao risco. João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM, explica neste artigo as cinco diferenças entre estas duas bases e como aplicar cada uma de forma correta.

O que é o valor de mercado

O valor de mercado é o montante estimado pelo qual um imóvel seria transacionado, na data de avaliação, entre um comprador disponível e um vendedor disponível, sem relacionamento especial, após comercialização adequada, com ambas as partes a agir com conhecimento, prudência e sem pressão. Esta definição, consagrada nas IVS (International Valuation Standards) e nas EVS (European Valuation Standards, TEGOVA), pressupõe participantes hipotéticos que representam o comportamento típico do mercado.

O valor de mercado é impessoal. Não depende de quem compra nem de quem vende. É a base exigida em contextos de financiamento bancário, contabilidade, relatórios regulatórios e avaliações para efeitos de garantia.

O que é a avaliação imobiliária para investimento

A avaliação imobiliária para investimento, ou valor de investimento, é o valor do imóvel para um investidor ou proprietário específico, tendo em conta os seus objetivos particulares, a sua estratégia, a sua estrutura de financiamento e as suas expectativas de retorno. Esta base de valor é definida nas IVS como dependente de pressupostos próprios do investidor, que podem divergir dos pressupostos de mercado.

Dois investidores diferentes podem concluir valores de investimento diferentes para o mesmo imóvel, sem que nenhum deles esteja errado. A diferença resulta de custo de capital diferente, horizonte de investimento diferente, estratégia de gestão diferente ou sinergias específicas que só existem para um dos investidores.

As 5 diferenças entre avaliação imobiliária para investimento e valor de mercado

1. O utilizador de referência

O valor de mercado é calculado com referência a participantes típicos de mercado. A avaliação imobiliária para investimento é calculada com referência a um investidor específico, com características concretas. Esta diferença de utilizador de referência é a fonte de todas as outras diferenças entre as duas bases.

2. A taxa de desconto aplicada

Em valor de mercado, a taxa de desconto reflete as exigências de retorno típicas do mercado para o tipo de imóvel em análise. Na avaliação imobiliária para investimento, a taxa reflete o custo de capital específico do investidor, a sua estrutura de financiamento e a sua tolerância ao risco. Um investidor com financiamento mais barato pode justificar uma taxa de desconto mais baixa e, portanto, um valor de investimento mais elevado do que o valor de mercado.

3. Os pressupostos de rendimento e ocupação

Em valor de mercado, as rendas e os níveis de ocupação utilizados refletem o que o mercado típico esperaria. Na avaliação imobiliária para investimento, o investidor pode incorporar rendas estabilizadas que pretende atingir com gestão ativa, planos de reabilitação ou contratos já negociados. Estes pressupostos são válidos para a avaliação de investimento, mas não substituem os pressupostos de mercado numa avaliação de valor de mercado.

4. As sinergias específicas do investidor

Um investidor que já detém propriedades adjacentes pode extrair valor adicional que o mercado em geral não conseguiria. Em avaliação imobiliária para investimento, estas sinergias podem ser incorporadas nos pressupostos. Em valor de mercado, são excluídas porque não representam o comportamento do comprador típico.

5. A finalidade e o contexto de utilização

O valor de mercado é a base adequada para financiamento, contabilidade, garantias e relatórios regulatórios. A avaliação imobiliária para investimento é a base adequada para decisões de compra e venda por parte de investidores e para análise de rentabilidade. Usar a base errada para cada finalidade produz números tecnicamente corretos mas praticamente inadequados.

Exemplo aplicado: dois investidores, o mesmo imóvel

Um imóvel comercial arrendado está disponível por 2 000 000 euros. O valor de mercado estimado é 1 850 000 euros, com base nas transações comparáveis e nas yields de mercado para o segmento.

O investidor A tem custo de capital de 5% e uma estratégia de gestão ativa. O seu valor de investimento é 2 100 000 euros, porque os seus pressupostos específicos justificam pagar acima do valor de mercado.

O investidor B tem custo de capital de 8% e não tem capacidade de gestão ativa. O seu valor de investimento é 1 600 000 euros, abaixo do valor de mercado, porque a sua estrutura de financiamento não suporta a yield que o mercado está a aceitar.

Os dois valores de investimento são diferentes, e ambos estão corretos. O valor de mercado continua a ser 1 850 000 euros, independentemente de qualquer dos dois investidores.

Erros frequentes em avaliação imobiliária para investimento

• Apresentar valor de investimento como se fosse valor de mercado em contextos que exigem este último.
• Usar valor de mercado como referência para decisões de investimento sem adaptar os pressupostos ao perfil do investidor.
• Omitir a base de valor no relatório, tornando impossível perceber qual das duas bases foi aplicada.
• Incorporar sinergias específicas do investidor numa avaliação destinada a financiamento bancário.
• Comparar dois relatórios com bases de valor diferentes sem identificar a diferença.
• Não testar a sensibilidade do valor de investimento a variações na taxa de desconto, na ocupação e nos custos.

Checklist para avaliação imobiliária para investimento

• Confirmar se o relatório aplica valor de mercado ou valor de investimento e se a base está declarada de forma explícita.
• Listar os pressupostos específicos do investidor utilizados: taxa de desconto, rendas, ocupação, horizonte temporal.
• Separar rendas atuais de rendas estabilizadas e explicar como se prevê a transição.
• Testar sensibilidade do valor a variações na taxa de desconto, na vacância e nos custos de gestão.
• Verificar se o relatório é adequado à finalidade prevista: decisão de investimento, financiamento ou contabilidade.

Conclusão

A avaliação imobiliária para investimento e o valor de mercado respondem a perguntas diferentes e servem finalidades diferentes. Usar a base certa para cada contexto é a condição para que o número produzido possa fundamentar uma decisão. Quando a base de valor não está declarada, ou quando é usada fora do contexto adequado, o resultado pode estar tecnicamente correto e ser praticamente inútil.

Dois avaliadores podem concordar no valor de mercado e divergir no valor de investimento sem qualquer contradição. A diferença está nos pressupostos, não no rigor.

Referências normativas

Este artigo apoia-se nas normas internacionais de avaliação: IVS (International Valuation Standards) e EVS (European Valuation Standards, TEGOVA).

Perguntas frequentes sobre avaliação imobiliária para investimento

Qual a diferença entre valor de mercado e valor de investimento?

O valor de mercado é calculado com referência a participantes típicos de mercado e representa o que o imóvel vale em condições normais de transação. O valor de investimento é calculado com referência a um investidor específico, incorporando os seus custos de capital, objetivos e pressupostos de rendimento. O valor de mercado é impessoal. O valor de investimento é específico e varia conforme o perfil do investidor.

Posso usar a avaliação imobiliária para investimento para obter financiamento?

Não, em geral. O financiamento bancário exige valor de mercado como base de colateral. Um relatório de valor de investimento incorpora pressupostos específicos do investidor que o banco não pode aceitar como base de colateral. Se o relatório não declara a base de valor, é necessário confirmar com a instituição de crédito qual a base exigida.

Porque é que dois investidores podem ter valores de investimento diferentes para o mesmo imóvel?

Porque o valor de investimento depende de pressupostos específicos de cada investidor: custo de capital, estrutura de financiamento, estratégia de gestão, sinergias com outros ativos e horizonte temporal. Esta variabilidade é inerente à base de valor e é o que a torna útil para decisões de investimento individualizadas.

Quando devo usar avaliação imobiliária para investimento em vez de valor de mercado?

A avaliação imobiliária para investimento é adequada para decisões de compra e venda em que o investidor quer perceber se o preço pedido é compatível com os seus objetivos e estrutura de capital. O valor de mercado é a base correta para financiamento, contabilidade, garantias e relatórios regulatórios.