Falta de dados na avaliação imobiliária: 5 respostas técnicas

A falta de dados na avaliação imobiliária não é uma situação rara. É uma condição frequente em mercados com baixa liquidez, em imóveis com características muito específicas e em janelas temporais em que a evidência disponível não é representativa das condições atuais. O problema não está na escassez em si. Está na resposta que o avaliador dá quando a deteta. Produzir um número com aparência de certeza sobre uma base de evidência insuficiente não resolve a limitação: transfere o risco para o utilizador do relatório, sem que este o saiba.

Este artigo explica as cinco respostas técnicas à falta de dados na avaliação imobiliária, a posição do RICS sobre incerteza material, e uma checklist para aplicar quando a evidência disponível não é suficiente para sustentar um valor com o grau de confiança habitual.

Quando a falta de dados na avaliação imobiliária passa despercebida

A escassez de dados torna-se perigosa quando não é declarada. Um relatório produzido com quatro comparáveis de anúncios de portal, sem transações verificadas, pode ter a mesma aparência formal que um relatório produzido com dez transações documentadas no registo predial. A estrutura é semelhante: metodologia, comparáveis, ajustamentos, valor. Mas a solidez da base é completamente diferente.

O utilizador do relatório, que na maioria dos casos não é um avaliador, não tem ferramentas para distinguir os dois casos. Interpreta a estrutura formal como garantia de qualidade. Toma decisões com base num número que pode não ser suportado pela evidência que pretende representar.

Existem três situações em que a falta de dados na avaliação imobiliária é particularmente frequente. A primeira é o mercado com baixa liquidez: poucas transações por período, difíceis de verificar, com um grau de representatividade reduzido em relação ao imóvel em análise. A segunda é o imóvel atípico: características físicas, localização ou utilização que tornam muito difícil encontrar comparáveis com razoável grau de semelhança. A terceira é a janela temporal problemática: períodos de volatilidade em que comparáveis históricos deixam de ser representativos das condições atuais, mas o mercado ainda não produziu nova evidência verificável.

Cinco respostas técnicas à falta de dados na avaliação imobiliária

A resposta correta à falta de dados na avaliação imobiliária não é ignorar a limitação nem forçar um ponto único de valor com falsa confiança. É reconfigurar o processo para produzir um resultado defensável dentro das condições que a evidência permite.

1. Ampliar o universo de pesquisa

O primeiro passo é alargar os critérios de pesquisa de comparáveis sem abandonar a pertinência técnica. Em termos geográficos, isso significa considerar zonas com características de mercado semelhantes, mesmo que fora do limite imediato. Em termos temporais, significa recuar no período de análise com atenção à representatividade, verificando se as condições de mercado eram suficientemente próximas das atuais. Em termos tipológicos, significa considerar imóveis com grau de semelhança funcional, mesmo que não sejam idênticos, ajustando de forma explícita e justificada.

2. Triangular com métodos alternativos

A IVS 103 (Valuation Approaches) determina que mais do que uma abordagem de avaliação deve ser considerada e pode ser usada para chegar a uma indicação de valor, particularmente quando não existem inputs factuais ou observáveis suficientes para que um único método produza uma conclusão fiável (parágrafo 10.06). Quando o método comparativo não produz evidência suficiente, a triangulação com métodos alternativos é a resposta recomendada pelas IVS. O método do rendimento pode ser aplicado quando existe informação sobre rendas de mercado e taxas de capitalização comparáveis. O método do custo pode servir como referência auxiliar em imóveis em que o valor de reposição é relevante para a decisão.

A triangulação não significa calcular três valores e fazer a média. Significa usar resultados obtidos por abordagens independentes para identificar a zona de plausibilidade do valor e reforçar a argumentação técnica. Quando as abordagens apontam para intervalos sobrepostos, a convergência é em si um argumento a favor da solidez do resultado.

3. Testes de sensibilidade nos pressupostos críticos

Todo o relatório de avaliação assenta em inputs. A IVS 104 (Data and Inputs) exige que a seleção dos inputs seja justificada e documentada com detalhe suficiente para que outro avaliador possa compreender porque foram considerados relevantes e razoáveis (parágrafo 50.02). Quando os dados são escassos, a influência de cada input no resultado final é maior do que em condições normais. Identificar os inputs com maior peso e calcular como o resultado varia quando esses inputs mudam dentro de limites plausíveis é uma forma de quantificar a incerteza de forma transparente.

4. Comunicar o resultado com a precisão que a evidência suporta

A IVS 106 (Documentation and Reporting) exige que o relatório descreva com transparência as abordagens, os métodos, os inputs utilizados e o julgamento profissional aplicado. A precisão com que um resultado é comunicado deve ser proporcional à qualidade da evidência que o sustenta. Um resultado apresentado com aparência de grande precisão sobre uma base de dados escassa não é mais rigoroso: é apenas menos honesto. Importa distinguir este ponto da declaração de incerteza material de avaliação (MVU): apresentar um intervalo de valores não é, por si, uma forma de declarar MVU — o RICS é explícito em que isso não é aceitável (VPGA 10, parágrafo 3.6). A declaração de MVU é um requisito normativo autónomo, de natureza qualitativa e narrativa, tratado na resposta 5.

5. Declarar incerteza material de acordo com o RICS

Quando nenhuma das respostas anteriores é suficiente para atingir o grau de confiança habitual, o avaliador deve declarar incerteza material no relatório. Esta é a quinta e mais explícita resposta técnica à falta de dados na avaliação imobiliária.

A posição do RICS sobre incerteza material

O RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) define e regula a declaração de incerteza material nas suas normas de avaliação globais, conhecidas como Red Book (RICS Valuation - Global Standards). A referência específica encontra-se na VPS 6, secção 2.2(o), que regula os relatórios de avaliação, e na VPGA 10, que detalha as circunstâncias que dão origem à declaração e as regras de redação. O documento em vigor é o Red Book Global Standards de dezembro de 2024, efetivo desde 31 de janeiro de 2025.

A VPS 6, secção 2.2(o), exige que o relatório inclua comentário sobre qualquer incerteza material de avaliação (MVU) sempre que seja essencial garantir clareza ao utilizador. A norma define MVU como o grau de incerteza que "falls outside any parameters that might normally be expected and accepted". Esta declaração é obrigatória quando a condição está presente, não opcional.

A declaração de incerteza material não invalida a avaliação nem significa que o valor está errado. Significa que, nas condições existentes, é adequado atribuir menos confiança ao resultado do que seria habitualmente o caso. O utilizador fica informado de que a base de evidência é mais limitada do que o normal e pode tomar decisões ajustadas a essa realidade.

A VPGA 10 identifica três categorias de circunstâncias que tipicamente dão origem à MVU: ativo invulgar com mercado muito limitado e poucas transações verificáveis; informação altamente restrita que não pode ser resolvida por pressupostos razoáveis; e perturbação significativa do mercado por eventos imprevistos (financeiros, macroeconómicos, legais, políticos ou naturais). A MVU é declarada em linguagem qualitativa e narrativa específica às circunstâncias — apresentar um intervalo de valores não é forma aceitável de declarar MVU (VPGA 10, parágrafo 3.6).

Durante o período de instabilidade provocado pela pandemia de COVID-19, o RICS emitiu orientações específicas recomendando a inclusão de cláusulas de incerteza material nos relatórios de avaliação, dado que a evidência histórica deixara de ser representativa das condições vigentes. Esta recomendação ilustra bem a lógica da declaração: não foi uma declaração de incompetência por parte dos avaliadores, mas uma resposta técnica transparente a uma situação em que a evidência habitual não estava disponível.

Exemplo aplicado: um mercado local com poucas transações

Considere uma avaliação num mercado local com reduzido volume transacional. Nos últimos doze meses, foram identificadas três transações verificadas no registo predial com razoável grau de comparabilidade. Esta evidência é insuficiente para suportar o método comparativo de forma robusta.

A resposta técnica começa por ampliar o universo: alargar a pesquisa geográfica para zonas com características de mercado semelhantes, recuar doze meses adicionais verificando a estabilidade do mercado, e incluir imóveis com algum grau de diferenciação, justificando os ajustamentos aplicados. O universo de comparáveis passa de três para nove, com qualidade variável mas devidamente identificada.

Em paralelo, aplica-se o método do rendimento: a evidência sobre rendas de mercado é mais abundante do que a evidência transacional, e existe informação sobre taxas de capitalização de mercados comparáveis. O resultado do método do rendimento é convergente com o intervalo superior do método comparativo expandido.

O relatório apresenta os dois resultados, o intervalo de valor suportado pela evidência disponível, os pressupostos associados e as condições em que o resultado deve ou não ser usado sem verificação adicional. Inclui, se a escassez for suficientemente pronunciada para configurar MVU, uma declaração qualitativa específica nos termos da VPS 6, secção 2.2(o), do RICS Red Book Global Standards.

Checklist para a falta de dados na avaliação imobiliária

• Identificar com precisão o que falta: transações verificadas, comparáveis com grau de semelhança adequado, dados de rendas, taxas de mercado.
• Ampliar o universo de pesquisa de forma justificada: geografia, período temporal, tipologia. Documentar critérios de expansão e ajustamentos aplicados.
• Triangular com pelo menos um método alternativo. Documentar a convergência ou divergência entre métodos.
• Aplicar testes de sensibilidade aos pressupostos com maior peso no resultado.
• Decidir se o resultado deve ser apresentado como ponto único ou como intervalo.
• Avaliar se as circunstâncias configuram MVU nos termos da VPGA 10 do RICS Red Book Global Standards (dezembro de 2024). Em caso afirmativo, incluir declaração qualitativa específica nos termos da VPS 6, secção 2.2(o). Não substituir a declaração por um intervalo de valores: o RICS é explícito em que isso não é aceitável (VPGA 10, parágrafo 3.6).
• Documentar as limitações de forma separada e em linguagem compreensível para o utilizador.

Princípios normativos: IVS e RICS

A IVS 101 (Scope of Work) exige que as limitações ao âmbito das investigações sejam identificadas e acordadas desde o início. Qualquer restrição ao acesso à informação deve ser documentada, bem como os pressupostos resultantes dessa restrição (parágrafo 20.01(i)).

A IVS 103 (Valuation Approaches) determina que mais do que uma abordagem de avaliação deve ser considerada e pode ser usada para chegar a uma indicação de valor, particularmente quando não existem inputs factuais ou observáveis suficientes para que um único método produza uma conclusão fiável (parágrafo 10.06).

A IVS 104 (Data and Inputs) estabelece que a seleção e utilização de dados e inputs deve ser explicada, justificada e documentada. Se os inputs significativos forem inadequados ou não puderem ser suficientemente justificados, a avaliação não está em conformidade com as IVS (parágrafo 40.04).

A IVS 106 (Documentation and Reporting) exige que o relatório forneça transparência ao utilizador sobre as abordagens, métodos, inputs, modelos e julgamento profissional aplicados (parágrafo 10.01).

O RICS Red Book Global Standards (dezembro de 2024, em vigor desde 31 de janeiro de 2025), na VPS 6 secção 2.2(o) e VPGA 10, estabelece a obrigação de declarar MVU com comentário qualitativo específico, e distingue esta declaração da simples apresentação de um intervalo de valores. As IVS e o RICS convergem: a resposta correta à falta de dados é reconfigurar o método, triangular abordagens, documentar com a transparência que as IVS exigem e, quando necessário, declarar MVU com a especificidade que o RICS requer.

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Artigo de João Fonseca, perito avaliador de imóveis certificado pela CMVM. Conteúdo de caráter informativo.

A falta de dados na avaliação imobiliária não inviabiliza o processo. Inviabiliza o resultado produzido como se os dados existissem. A diferença entre estes dois casos é a diferença entre um relatório defensável e um relatório que apenas aparenta sê-lo.
João Fonseca

Referências normativas

• IVSC - International Valuation Standards Council: IVS 101 Scope of Work, IVS 103 Valuation Approaches, IVS 104 Data and Inputs, IVS 106 Documentation and Reporting. International Valuation Standards, efetivas desde 31 de janeiro de 2025.
• RICS - Royal Institution of Chartered Surveyors: VPS 6 (secção 2.2(o)), VPGA 10. RICS Valuation - Global Standards (Red Book Global Standards), dezembro de 2024.