Avaliação de cauções constituídas por bens imóveis - Aviso n.º 5/2007 do BP

Hoje em dia é vulgar a avaliação de bens imóveis como garantias reais de empréstimos concedidos pela banca a particulares ou empresas. São exemplos recorrentes a avaliação de fracções habitacionais para o crédito à habitação ou de imóveis de empresas para operações de “lease-back” ou ainda da avaliação de imóveis dados como garantias reais de empréstimos de médio-longo prazo.

Em qualquer dos casos atrás referidos, a entidade oficial com responsabilidades nesta matéria, o Banco de Portugal, estabeleceu claramente as regras de avaliação, que se encontram reflectidas no seu Aviso n.º 5/2007, de 18 de Abril.

Neste documento, independentemente do método adoptado para cálculo das posições de risco, método Padrão ou método das Notações Internas (IRB), são distinguidas duas situações: as das cauções constituídas por bens imóveis destinados à habitação ou fins comerciais e os restantes tipos de cauções de natureza real.

No primeiro caso, o valor de caução corresponde ao valor de mercado, cuja definição já afloramos noutro artigo, ou ao valor do bem hipotecado, que se entende como o valor comercial do bem, determinado com critérios prudenciais, considerados os aspectos sustentáveis de longo prazo do imóvel, as condições normais e do mercado local, a utilização corrente e as utilizações alternativas adequadas do imóvel.

De qualquer das formas, o Aviso n.º 5/2007 é inequívoco quando afirma que quer o valor de mercado quer o valor do bem hipotecado devem ser documentados de forma transparente e clara. 

Quanto aos restantes tipos de cauções de natureza real devem ser avaliados ao seu valor de mercado, documentado de forma transparente e clara.

Não será necessária uma reflexão profunda de todos os intervenientes, entidades bancárias, peritos avaliadores e clientes bancários para analisarem, em conjunto, se todos estes pressupostos têm sido aplicados com a devida correcção, para que a parte mais débil negocialmente não seja sistematicamente prejudicada? 

É recorrente que as entidades bancárias não forneçam aos seus clientes os estudos de avaliação pagos por estes! É um mau principio que tem de merecer a atenção do Banco de Portugal.