Avaliação de imóveis em expropriações

Damos inicio a uma série de artigos dedicados aos pressupostos e metodologias de avaliação de imóveis expropriados.

A indemnização por expropriação pretende compensar o dano causado à entidade expropriada pelo facto de ficar sem um bem imóvel.

Devemos relevar que o valor da indemnização reporta-se à data da declaração de utilidade pública. Este valor será actualizado à data da decisão final do processo, recorrendo-se à evolução do índice de preços do consumidor, excluindo a habitação.

Apesar da legislação apontar para critérios de avaliação, não deixa também de referir, no seu artigo 23º, parágrafo 5, que “o valor dos bens… deve corresponder ao valor real e corrente dos mesmos, numa situação normal de mercado, podendo a entidade expropriante e o expropriado, quando tal não se verifique requerer, ou o tribunal decidir oficiosamente, que na avaliação sejam atendidos outros critérios para alcançar aquele valor”.

Este clausulado assume grande importância porquanto admite que a justa indemnização possa ser diferente daquela que resulta dos métodos de valoração previstos na lei. Acontece quando o valor encontrado é manifestamente desajustado relativamente aos valores recorrentemente praticados no mercado.

Para efeitos de valoração, a legislação classifica os solos da seguinte forma:

“1 - Para efeitos do cálculo da indemnização por expropriação, o solo classifica-se em:

a) Solo apto para a construção;

b) Solo para outros fins.

2 - Considera-se solo apto para a construção:

a) O que dispõe de acesso rodoviário e de rede de abastecimento de água, de energia eléctrica e de saneamento, com características adequadas para servir as edificações nele existentes ou a construir;

b) O que apenas dispõe de parte das infra-estruturas referidas na alínea anterior, mas se integra em núcleo urbano existente;

c) O que está destinado, de acordo com instrumento de gestão territorial, a adquirir as características descritas na alínea a);

d) O que, não estando abrangido pelo disposto nas alíneas anteriores, possui, todavia, alvará de loteamento ou licença de construção em vigor no momento da declaração de utilidade pública, desde que o processo respectivo se tenha iniciado antes da data da notificação a que se refere o n.º 5 do artigo 10.º

3 - Considera-se solo para outros fins o que não se encontra em qualquer das situações previstas no número anterior.